相続した遺産に土地・建物といった不動産がある場合、相続税をどれくらい払うのか気になるところでしょう。
相続財産の価値が高いほど、相続税の税率は高くなります。そのため、高価な不動産を何の対策もせずにそのまま相続してしまうと、かなり高額な相続税を支払うことになりかねません。
相続税を節税するには、あらかじめ税額の目安を把握したうえで、さまざまな優遇制度を利用することが重要となります。
本記事では、不動産の相続税を計算する方法や、節税のために適用できる控除などを解説します。
税金の負担を抑えつつ、相続した不動産をうまく活用する方法も紹介するので、ぜひお役立てください。
1. 不動産の相続・税金に関する基本知識
はじめに、相続に対応する際に知っておくべき相続税の概要と、相続手続きの流れについてご紹介します。
1-1 そもそも相続税とは
相続税とは、親や配偶者など、亡くなった人の遺産を受け継ぐときに発生する税金です。不動産だけでなく、預貯金、株式、自動車などを含む相続財産の総額に対して課税されます。
相続税が発生するかどうかは、相続財産の価値が「基礎控除額」を超えているかどうかによって決まります。
基礎控除額とは、被相続人の遺産総額から控除する金額で、遺産総額が基礎控除額内であれば、相続税は発生しません。基礎控除額の計算方法は次の通りです。
3,000万円+600万円×法定相続人の数
例えば夫、妻、子1人の家庭で夫が死亡した場合、法定相続人は妻と子の2人です。この場合、基礎控除額は3,000万円+600万円×2人＝4,200万円となり、遺産総額が4,200万円以内なら相続税は発生しません。
反対に、4,200万円を超えている場合には、相続税が発生します。
なお、相続税の基礎控除を計算する際、「法定相続人の数」に算入できる被相続人の養子の数は、実子がいる場合は1人まで、実子がいない場合は2人までです。
1-2 一般的な相続の流れ
人が亡くなった場合は相続が発生します。相続の発生から相続税の申告までの流れをご紹介します。
1.相続の発生
相続は、被相続人の死亡により始まります。
2.相続人の確認
戸籍謄本等を確認して、相続人の有無を確認します。結婚等によって、被相続人とは戸籍が別になっている相続人についても、網羅的に調べることが大切です。
3.遺言書の有無を確認
被相続人が生前に遺言書を残しているか確認します。自筆証書遺言であれば、自宅に保管しているか、または法務局に預けているケースが多いです。
公正証書遺言であれば、正本または謄本を自宅に保管している可能性があります（原本は公証役場で保管されています）。
親族などが、被相続人から遺言書の存在について聞いている場合には、知っていることを相続人に伝えましょう。
4.遺産・債務の確認
預貯金や不動産など被相続人が保有していた財産を確認します。なお、借入金やローンも相続するので、債務の確認も忘れないようにしましょう。
5.不動産の価値を評価
不動産を保有している場合、その不動産がどれくらいの価値があるのかを確認します。評価方法には、市場価格を参照する方法や、路線価・固定資産税評価額等を参照する方法などがあります。
なお、遺産分割における不動産の評価方法と、相続税の計算における不動産の評価方法は異なるケースが多い点に注意が必要です。
相続税計算時の不動産評価方法については、後述します。
6.遺産分割協議
相続人が集まり、どのようにして遺産を分けるか協議します。相続人全員が合意に達すれば、遺産分割協議書に全員で署名・押印して遺産分割協議は終了です。
ここで相続人同士が揉めた場合は、調停・審判による解決を図ります。
7.相続税の申告・納税を行う
遺産分割協議が終わり次第、相続税申告を行います。相続税の申告は、相続発生を知ったときから10か月以内に、被相続人の住所地の所轄税務署に行う必要があります。
期間が短いので、早めに遺産分割等へ着手することをおすすめします。
なお、相続税申告の期限内に遺産分割が完了しない場合には、いったん法定相続分に従った相続税申告を行い、後から修正申告または更正の請求を行うことになります。
2. 相続税を自分で計算する方法とは
相続税の計算は複雑ですが、以下の手順に従えば、自分で計算することもできます。
1.遺産総額を計算する
相続税計算の基礎となる財産の総額をもとめます。
2.遺産総額から債務や葬儀費用を差し引く
被相続人が相続開始時に負担していた債務や、葬儀費用を差し引きます（債務控除）。
3.2から基礎控除額を引く
基礎控除額は前述の通り、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で算出できます。
2でもとめた金額から基礎控除額を差し引き、相続税の課税対象となる遺産額を計算します。
4. 相続税の総額を計算する
全相続人がトータルで納付すべき相続税の総額を計算します。
相続税の課税対象となる遺産を、法定相続分に応じて取得したものとみなして速算表を適用し、相続人ごとに計算された金額を合算します。
5. 各相続人に相続税額を割り振る
実際の相続分に応じて、4で計算した相続税の総額を、各相続人に割り振ります。
6.控除などを適用する
相続税には配偶者の税額軽減や小規模宅地の特例などさまざまな優遇制度があります。詳しくは後述します。
2-1 遺産総額を計算する
遺産総額の計算にあたっては課税対象であるすべての財産の総額をもとめる必要があります。
具体的には現金、預貯金、不動産、著作権、死亡保険の他、美術品や骨とう品、自動車といった価値のある動産や著作権、貸付金も課税対象です。
他にも、相続開始前から3年以内の贈与財産、被相続人から生前に相続時精算課税の適用を受けて贈与された財産も遺産総額に含まれます。
なお、相続税が非課税とされている財産もあります。その一例は、以下の通りです。
・墓地・墓石、仏壇などの祭祀財産
・被相続人の生命保険のうち「500万円×法定相続人」までの部分
・被相続人の退職手当金等のうち「500万円×法定相続人」までの部分
ここではわかりやすいように、被相続人の夫、相続人の妻、子2人で遺産総額が1億円の事例で説明します。
2-2 債務や葬儀費用を差し引く
被相続人が相続開始時に負担していた債務や葬儀費用については、課税対象額から差し引いて計算します。
ただし、被相続人が納付予定だった税金も差し引くことはできません。また、香典返しの費用や法事の費用は、葬儀費用に含まれないためやはり課税対象額から控除することはできません。
例えば遺産総額が1億円、葬儀費用が200万円だった場合、控除後の9,800万円を用いて次の基礎控除額の計算に移ります。
2-3 基礎控除額を引く
課税価格の合計額－基礎控除額で課税遺産総額を計算します。基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」です。
相続人が妻1人、子ども2人の場合の基礎控除額は3,000万円+600万円×3人＝4,800万円です。課税価格からこの4,800万円を控除した額9,800万円－4,800万円＝5,000万円が相続税の課税対象となります。
【関連記事】相続税の基礎控除についてもっと知りたい方におすすめ
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2-4 相続税の総額を計算する
課税遺産総額に法定相続分を乗じて、各法定相続人の取得金額を計算します（実際の相続分とは異なっても構いません）。課
税対象となる遺産総額は5,000万円なので、これを法定相続分に従って按分し、相続税率をかけて控除額を差し引きすると次の通りです。
妻 2,500万円×15％－50万円＝325万円
子① 1,250万円×15％－50万円＝137.5万円
子② 1,250万円×15％－50万円＝137.5万円
上記の金額を合算すると、相続税の総額は600万円となります。
2015年1月1日以後の相続税速算表
相続税率は相続した遺産の金額によって異なります。2015年1月1日以降に相続が発生した場合の税率、控除額は下表の通りです。
| 法定相続分に応ずる 取得金額 |
税率 | 控除額 |
| 1,000万円以下 | 10% | － |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
参考：国税庁｜No.4155 相続税の税率
2-5 各相続人に相続税額を割り振る
相続税の総額を、実際の相続分に応じて各相続人に割り振ります。
例えば、葬儀費用控除後の9,800万円の遺産を、妻と子①で半分ずつ分け、子②は遺産を全く相続しないとします。
この場合、相続税の総額600万円を、妻と子①がそれぞれ300万円ずつ負担し、子②は相続税を全く負担しません。
2-6 控除などを適用する
相続税法では、基礎控除以外にもさまざまな税制優遇があります。そのため、ご自身がどの制度を利用できるのか把握することが節税につながります。
配偶者の税額軽減や小規模宅地の特例などがその代表例です。下記で詳しく説明します。
配偶者の税額軽減
配偶者の生活保障を考慮して、法定相続分までは相続税がかからない措置が設けられています。法定相続分を超えた場合でも1億6,000万円以下なら相続税はかかりません。
ただし、相続した配偶者がその後死亡し、子が財産を相続した段階で（二次相続）、配偶者の税額軽減がないために高額な相続税が発生する可能性があります。
そのため、高額な財産を相続する場合には、二次相続を見据えた相続税対策を講じましょう。
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2割加算
被相続人の一親等の血族（代襲相続人となった孫を含む）および配偶者以外の人が遺産等を取得した場合、その人が負担する相続税額は2割加算されます。
2割加算の対象となるのは、例えば兄弟姉妹や代襲相続人でない孫、血縁のない第三者などです。
未成年者控除
相続人が未成年者の場合、相続税の額から一定額控除されます。相続時の年齢が20歳未満であり、制限納税義務者（国内財産のみについて納税義務を負う人）でないことが条件となります。
控除額は（20歳－相続開始時点での年齢）×10万円で、1年未満は切り上げて計算します。例えば、未成年者の相続人の年齢が12歳5か月の場合の控除額は80万円です。
なお、相続税額よりも未成年者控除額の方が大きい場合、引ききれない金額は扶養義務者（親など）の相続税額から控除することができます。
障害者控除
次に掲げる要件をすべて満たす障害者が相続により財産を取得した際に控除を受けられます。
1.遺産等の取得時点で日本国内に住所があること（ただし、制限納税義務者に該当する場合を除く）
2.遺産等の取得時点で障害者であること
3.法定相続人であること
4.相続開始時点で85歳未満であること
控除額は（85歳－相続開始時点での年齢）×10万円（特別障害者の場合は20万円）です。特別障害者には、身体障害者手帳1級または2級といった重度の障害がある人が該当します。
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贈与税額控除
相続開始から3年以内に受けた贈与について、納付済みの贈与税額を相続税額から控除できます。贈与税と相続税の二重課税を回避することを目的としています。
相次相続控除
相次（そうじ）相続とは、短期間に相次いで相続が発生することをいいます。
10年以内に相次いで相続が発生した場合、相続税の負担を軽減するため、相似相続控除により一定額が軽減されます。適用要件は次の2つです。
1.10年以内に発生した相続により、被相続人が財産を取得し、相続税を納付していること
2.被相続人の相続人であること
例えば祖父が死亡し、祖父の子である父が相続した後、10年以内に父が死亡した場合、母や子が相次相続控除の適用を受けられます。
小規模宅地等の特例
相続財産の中に自宅や事業に使われていた宅地等がある場合、その宅地の課税価額が減額される特例です。減額割合は、宅地等の利用区分によって50または80％で、面積の上限があります。
小規模宅地等の特例は、被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住用、事業用、不動産貸付用の宅地を対象としています。なお、この特例を受ける場合、相続税が0円でも相続税の申告が必要です。
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3. 不動産は相続税評価額で税金を計算する
不動産とは、主に土地や建物のことをいいます。被相続人が不動産を所有していた場合、不動産の「相続税評価額」を算出して、相続税の課税対象財産に含めます。
相続税評価額は、不動産の市場価格を参照するのではなく、固定資産税評価額や路線価等を用いて、以下の方法で計算します。
建物（家屋）の相続税評価額は、固定資産税評価額と一致します。固定資産税評価額は、固定資産税の納付通知書と一緒に送付される「課税明細書」等で確認可能です。
一方、土地の相続税評価額は、路線価方式か倍率方式のいずれかで計算します。具体的な計算方法をみていきましょう。
3-1 土地の相続税評価額の算出方法1：路線価方式
路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格を、1,000円単位で表現したものです。市街地や都市部など国税庁により路線価が定められている地域においては、この路線価方式で土地の評価額を決定します。
基本的には、路線価に土地面積を乗じて相続税評価額を計算しますが、土地形状によっては補正が行われることもあります（不整形地の減額補正等）。
例えば、横10メートル、奥行きが15メートルで路線価300千円（30万円）の道路に面していた宅地があるとします。
奥行きの補正率は1.00と仮定すると、300千円×1.00×150平方メートル＝45,000千円（4,500万円）が、この土地の相続税評価額です。
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3-2 土地の相続税評価額の算出用法2：倍率方式
倍率方式とは、固定資産税評価額にその地域ごとに国税局長が定める倍率をかけて算出した金額で評価する方法です。路線価が設定されていない地域では、倍率方式で土地の相続税評価額をもとめます。
固定資産税評価額は、毎年4～6月ごろに固定資産税の納付通知書と一緒に送付される「課税明細書」で確認できます。
倍率方式による評価額の計算式は固定資産税評価額×国税庁の定める倍率で、倍率は国税庁発行の「倍率表」で定められています。
例えば、ある土地の固定資産税評価額が1,000万円で、倍率が1.2の場合、1,000万円×1.2＝1,200万円が相続税評価額となります。
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4. 相続した不動産の活用方法とは
相続した不動産の扱いについて迷われている方もいらっしゃるでしょう。ここでは、相続後の不動産の活用方法をご紹介します。
活用方法によっては、節税効果を期待できるものもあるのでぜひお役立てください。
4-1 自分・家族で居住する
相続した土地に自分または家族が居住すれば、売却や賃貸などの手続きが不要です。もっとも手間がかからない不動産の活用方法といえるでしょう。先述した小規模宅地の特例も活用できるので、将来的に相続税の軽減も見込めます。
ただし、相続人がすでに自宅を所有していたり、居住を希望する人がいなかったりする場合は、他の活用方法を検討する必要があります。
4-2 賃貸物件として収益化する
自分や家族が居住しない場合、相続した建物を賃貸に出して家賃収入を得る方法があります。
固定資産税や、不動産所得に係る所得税・住民税等を支払う必要があるものの、毎月固定の収入を得られる点は大きなメリットといえるでしょう。
将来的には貸付事業用宅地として小規模宅地等の特例も受けられます。相続税評価額も30％下がるので、相続税の節税効果も感じられるでしょう。
4-3 不動産を売却する
自分や家族が居住せず、賃貸に出すことも難しい場合、不動産を手放して現金化する方法もあります。
ただし、売却には仲介手数料、譲渡所得課税や印紙税など多少の税金がかかります。希望する金額で売却できない可能性もあるでしょう。
とはいえ、不動産は所有しているだけでも固定資産税等のコストが発生し、メンテナンスの手間もかかります。
したがって、相続した不動産を活用する予定がない場合はそのままにせず、売却を検討することをおすすめします。
4-4 相続放棄をする方法もある
相続放棄とは、被相続人財産を一切相続しない旨の意思表示です。預貯金や不動産といったプラスの財産よりも、借金やローンなどのマイナスの財産が多い場合に相続放棄を選択した方がいいケースもあります。
不動産の収益化や売却が期待できない場合、相続放棄も一つの選択肢として考えてもいいかもしれません。
相続放棄する場合は、原則として相続開始を知った日から3か月以内に、裁判所での手続きが必要です。
また、相続放棄の申述書や戸籍謄本、住民票除票など、必要書類が多くあるため、相続放棄をする場合は早急に対応を開始しましょう。
5. まとめ
土地建物といった不動産を相続する場合、相続税が発生する可能性があることを覚えておきましょう。
課税遺産総額が基礎控除額以下であれば、相続税は課税されません。相続発生前に相続税のシミュレーションをしておくと、相続発生時に慌てず対応できます。
相続した不動産を活用するに当たっては、相続税の負担も考慮したうえで、状況に合った最適な活用方法を選択することが大切です。
不動産の相続税についてより詳しく知りたい方は、税理士や税理士業務を行う弁護士に問い合わせることをおすすめします。
この記事の監修者：阿部 由羅
ゆら総合法律事務所・代表弁護士（税理士法51条1項に基づく国税局長への通知により、税理士業務も行う）。
西村あさひ法律事務所・外資系金融機関法務部を経て現職。
ベンチャー企業のサポート・不動産・金融法務・相続などを得意とする。その他、一般民事から企業法務まで幅広く取り扱う。
各種webメディアにおける法律・税務関連記事の執筆にも注力している。
