相続税路線価の調べ方を解説！｜路線価による土地の評価額の計算方法

土地の相続や贈与を受けた際、相続税や贈与税がいくらかかるのか計算しなくてはなりません。土地の相続税・贈与税を計算する際には、「路線価」を理解しておくことが必要です。

今回は、路線価の概要や調べ方、税額の計算方法について解説します。

1. 相続税の計算に必要な路線価とは

土地を相続・贈与された場合、相続税や贈与税を計算するにあたり、取得した土地の評価額を算出しなくてはなりません。

評価額計算の際に用いられるのが「路線価」です。

路線価は主に市街地の道路について設定され、当該道路に面している土地1平方メートルあたりの価格を表します。

路線価は、国税庁が毎年1月1日時点の価格を評価し、毎年7月初旬に公表する財産評価基準書の中で記載されます。一般的に路線価は、同じ年の1月1日時点の公示地価の8割程度の水準です。

相続税や贈与税の計算根拠となる土地評価額は「相続などが発生した年度の路線価×各種補正率×土地面積」で求められます。

このように、路線価を用いて土地の評価額を算出する方法を「路線価方式」と呼びます。

1-1 路線価が公表されていない場合は「倍率方式」で計算する

先ほど紹介したとおり、路線価は主に市街地の道路について設定されるものです。郊外などでは路線価が設定されていない場合もあります。

路線価設定がない土地では、「倍率方式」を用いて土地の相続税評価額を算出します。

国税庁の路線価図において「倍率地域」と記載されているのが、倍率方式で評価額を計算する地域です。

倍率方式では「固定資産税評価額×倍率」によって土地評価額を計算し、路線価方式のような補正は行いません。

ベースとなる固定資産税評価額は、市町村が3年に1回公表する「固定資産税路線価」を用いて計算する評価額です。

固定資産税路線価は公示地価の7割程度と言われ、路線価に比べて価格が割安になります。このギャップを埋めるため、エリアごとに定められた倍率をかけて相続税評価額を算出するのです。

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2. 土地の価格は5つに分類される

土地の価格は「一物五価」と言われることがあるように、1つの土地に対して5種類の価格が存在しています。これまでに紹介した、相続税評価額・固定資産税評価額もそのうちの1つです。

他に「公示価格」「基準地標準価格」「実勢価格」があります。5つの価格について、それぞれの特徴をまとめると次のとおりです。

2-1 公示価格

一般の土地取引価格の指標となるのが公示価格です。公示価格は、地価公示鑑定評価員（不動産鑑定士）の鑑定評価結果に基づき、国土交通省の土地鑑定評価委員会が毎年3月下旬に公表します。

全ての土地について鑑定するのは難しいため、エリアごとの代表的な土地（標準地）における毎年1月1日時点の価格が示されます。

公示価格は相続税評価額や固定資産税評価額の基準にもなっており、土地価格のベースと言えるでしょう。

2-2 標準価格（基準地標準価格）

公示価格と同じく、一般の土地取引価格の指標となるのが標準価格（基準地標準価格）です。公示価格が国の調査に基づくのに対し、標準価格は都道府県による調査に基づいています。

エリアの代表的な土地（基準地）について不動産鑑定士が地価を評価します。他の調査と異なり、毎年7月1日時点の価格を9月下旬ごろに公表するのが特徴。

基準地のうち一部は公示価格の評価地点と同じ設定になっており、公示価格と合わせることで半年間の変動が見られます。

このことから、標準価格は公示価格の補完的な役割を果たすとも言われるのです。

2-3 相続税評価額

相続税評価額は、土地の相続税・贈与税を計算するベースとなる土地評価額です。先ほども少し触れましたが、相続税評価額は同じ時点の公示価格に対し、約8割程度の水準になることが多いです。

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2-4 固定資産税評価額

固定資産税評価額は、市町村が3年ごとに公表する固定資産税路線価より算出する土地評価額です。

この評価額は、不動産取得者や所有者に課せられる固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税の納税額算定に用いられます。

価格水準は相続税評価額よりもさらに低く、公示価格の7割程度になるのが一般的です。

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2-5 実勢価格

実勢価格とは実際の不動産売買取引における売買価格のことです。売買を行う当事者間の合意により決定されます。本来は公示価格が取引価格の指標とされていますが、実際には公示価格と実勢価格の間に差が見られるケースも多いです。

特に値動きが激しい都市部になると、実勢価格が公示価格の2〜3倍といった場所も見られます。

3. 路線価の調べ方の基本とは

次に、路線価の調べ方について見ていきましょう。路線価は国税庁のホームページや全国地価マップといったWebツールを使えば簡単に調べられます。

また、全国の国税局や税務署で路線価図を確認するという方法もあります。

3-1 国税庁のホームページ

路線価を調べる1つ目の方法が、国税庁のホームページに掲載されている「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を確認するというやり方。調べる流れは次のとおりです。

1. 調べたい年度をページ上部のタブから選ぶ

2. 日本地図もしくは下の都道府県一覧から確認したい都道府県を選ぶ

3. 目次の一番上にある「路線価図」をクリックする

4. 市区町村一覧から確認したい市区町村を選ぶ

5. 町丁目索引もしくは索引図から調べたい地点を探して確認する

図面上部記載の凡例を参考に見れば、路線価・地区区分・借地権割合を確認することができます。また、上の3番で示した目次で「評価倍率表」を選択すると、倍率地区における評価倍率もチェック可能です。

3-2 全国地価マップ

国税庁ホームページ以外に、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供する「全国地価マップ」でも路線価を確認できます。

掲載マップ一覧から「相続税路線価等」を選択すると都道府県一覧とともに日本地図が表示されますので、調べたい地域を選んで路線価を調べましょう。

全国地価マップは郵便番号や住所で検索できるほか、地図をスクロールしながら周辺のエリアも合わせて確認できるなど、使いやすさが魅力です。

3-3 税務署

インターネットに慣れていないという人であっても大丈夫。全国の国税局や国税事務所、税務署にある路線価図を見れば、誰でも各地の路線価を確認することができます。

ちなみに過去の路線価図をチェックしたい場合、国立国会図書館でマイクロフィルムを閲覧可能。路線価方式がスタートした1955年以降のデータを確認できます。

4. 路線価図の見方を具体的に解説

ここからは路線価図の見方について具体的に解説します。下図は、あるエリアの実際の路線価図を抜粋したものです。

出典：「路線価図・評価倍率表（国税庁）」

そもそも路線価は道路ごとに定められており、その道路に面している標準的な土地1平方メートルあたりの価格を表したものです。図を見てみると、道路ごとに数字と矢印が書かれています。

数字が当該道路の路線価を表しており、矢印はその路線価が適用されるエリアを表しているのです。

路線価図に記載された路線価は千円単位となっています。たとえば、図中で「90D」と書かれている道路に面する土地であれば1平方メートルあたりの路線価は90,000円となります。

こうして見ると、同じエリアであっても主要道路や区画整理されている地域の道路では路線価が高く、細い街路や裏路地では路線価が低くなる傾向にあることがわかります。

4-1 数字横のアルファベットは借地権割合のこと

それでは数字の後に書かれた「D」というアルファベットは何を表しているのでしょうか。このアルファベットは、路線価が示す道路に面した土地における借地権割合を表しています。

借地権とは、所有者から土地を借りて利用する権利のことです。

借地権は、借地借家法という法律で保護された強力な権利のため、土地全体に対して一定割合の価値があると解されています。

土地全体の価値に対して、借地権にどの程度の価値があるかの割合を示したものが「借地権割合」です。土地の利用価値が高い都心部や市街地などでは、郊外の地域よりも借地権割合が高くなる傾向にあります。

図中の「90D」を例に見ると、沿道の土地は路線価が1平方メートルあたり90,000円で、借地権割合は60％であるということを指します。

仮にこの土地が100平方メートルの場合、土地全体の相続税評価額は900万円、借地権の相続税評価額はその60％に当たる540万円です。

なお、借地権負担のある土地の相続や贈与を受ける場合、相続税や贈与税の計算上、土地全体の評価額から借地権の評価額が控除されます。

5. 路線価方式による土地の評価額の計算方法【補正なし】

続いては、路線価方式で土地の評価額を計算する方法を確認していきましょう。路線価が付された土地の評価額は、以下の式により算出できます。

路線価 × 地積（平方メートル） ＝ 土地の評価額

路線価図で「90D」と記載されている道路沿いにある、100平方メートルの土地の評価額を求めるケースでは、以下の計算より評価額は9,000,000円となります。

路線価90,000円 × 100平方メートル ＝ 9,000,000円

ただし、この計算方法が適用できるのは、短辺と長辺のバランスがよく、一つの道路のみに面しているなど、一定の条件を満たす土地に限られます。

実際には、土地の形状や状況に応じて各種補正率を適用することで、土地の評価額が変化するケースがあります。

6. 路線価方式による土地の評価額の計算方法【補正あり】

先ほど紹介した計算方法は、次の条件を全て満たす土地にのみ適用できるものです。

・「かげ地」の割合が少ないこと

・道路からの奥行が一定の範囲内であること

・道路に面しているのが一面のみであること

・間口距離（幅）が一定以上であること

・「がけ地」に位置していないこと

など

上記の条件を全て満たす土地は非常に少なく、実際に詳細な路線価を計算するには補正をかける必要があります。補正をかける場合の土地評価額の計算方法は次のとおりです。

路線価 × 補正率 × 地積（平方メートル） ＝ 土地の評価額

補正率は土地や接道状況によって異なり、ケースに応じた補正率が設定されています。評価対象となる土地に合った補正率をかけることにより、詳細な路線価を計算できるのです。

7. 路線価の補正方法は2つの方法で決まる

土地の状況や接道状況によって補正方法にはさまざまな種類があり、状況に応じて減額になる場合と加算される場合があります。

7-1 土地の状況による補正の方法

まずは、土地の状況によって適用される補正方法について見ていきましょう。路線価をより詳細に計算するためには、その土地の形状や状態に合わせた補正率をかける必要があるのです。

具体的には以下の補正方法が定められています。

・奥行価格補正率

・不整形地補正率

・間口狭小補正率

・奥行長大補正率

・がけ地補正率

・500平米以上の土地（地積規模の大きな宅地の評価）

次の項からは、6つの補正方法の内容を詳しく解説していきます。

奥行価格補正率

土地の奥行が標準的な土地よりも長すぎたり短すぎたりして、使いにくいと考えられる土地の評価を減額するために使われるのが「奥行価格補正率」です。

立地するエリアの地区区分に応じて、奥行価格補正の対象となる奥行距離が異なります。これは、土地の使い方によって使いやすい奥行が異なるためです。

たとえば、オフィスビルや商業施設を建設する場合、ある程度まとまった広さの土地が必要ですから、奥行が短すぎる土地は使いにくいでしょう。

一方、奥行が長すぎる土地は、住宅を建てるには不向きです。こうした実態を踏まえ、地区区分ごとに使いにくいと考えられる奥行きの土地に対して、一定の評価減を行うのが奥行価格補正率なのです。

参考：国税庁「奥行価格補正率表」

不整形地補正率

正方形や長方形の土地に比べ、三角形や台形といった不整形の土地は使いづらいと考えられます。そのため「不整形地補正率」をかけて土地評価額を減額します。

不整形地補正率を決めるのは、「地区区分」「地積区分」「かげ地割合」という3つの指標です。地区区分とは、国税局長が定めた土地の用途区分です。地積区分とは、地区区分ごとに定められた土地面積の区分のことです。

不整形地補正率を求める際に、最大のポイントとなるのがかげ地割合です。かげ地とは、不整形地を全て含む最小面積の整形地（想定整形地）と、不整形地の差に当たる部分を指します。

想定整形地の面積に対するかげ地の割合のことをかげ地割合と呼び、次の計算式で算出できます。

かげ地割合 ＝（想定整形地の地積 − 不整形地の地積）÷ 想定整形地の地積

かげ地割合が高まるほど不整形地補正率が低くなり、結果的に土地評価額も低くなるのです。

間口狭小補正率

間口が狭くて使いにくい土地では「間口狭小補正率」を適用し、土地評価額を減額します。間口とは道路に接する部分のこと。

間口狭小補正率は、ビル街地区・工場地区・高度商業地区といった比較的フロア面積の大きな建物が想定される地区区分において、より補正の度合いが高くなるよう設定されています。

たとえば間口4m未満の土地の場合、普通住宅地区であれば間口狭小補正率は0.90ですが、中小工場地区だと0.80となります。

つまり、住宅地区よりも工場地区にある土地のほうが、間口が狭いことによる評価額への影響が大きいのです。

奥行長大補正率

最初に紹介した奥行価格補正率と間違いやすいのが「奥行長大補正率」です。奥行長大補正率は、間口の広さに対して奥行が長すぎる土地の評価額を減額するためのもの。奥行距離が間口距離の2〜3倍以上の土地が補正対象となります。

これも地区区分によって補正の度合いが異なり、特に普通住宅地区では、補正による評価減の割合が大きくなっています。

がけ地補正率

評価対象となる土地の一部ががけになっている場合、土地の利用価値が下がると考えられます。

よって、がけを含む土地は「がけ地補正率」を用いて評価額を減額するのです。

がけ地補正率は「がけ地の割合（がけ地地積÷土地の総地積）」「がけ地の方位」という2つの要素によって決まります。がけ地の割合が高いほど、補正による評価減の割合は大きくなります。

がけ地の方位については、日当たりのいい南向きや東向きのがけに比べ、日当たりの悪い北向きや西向きのがけのほうが、補正により大きく評価が減じられます。

500平米以上の土地

地積が広大な宅地については、土地評価額算出の際に「規模格差補正率」をかけるよう定められています。

地積が広大な土地とは、三大都市圏において地積500平方メートル以上、それ以外の地域において地積1,000平方メートル以上あり、「普通住宅地区」「普通商業・併用住宅地区」に存する土地を指します（なお、一定の適用除外要件が定められています）。

規模格差補正率は、土地の所在する地域や地積に応じて定められた係数をかけることによって算出可能です。

一例として、三大都市圏にある1,000平方メートルの宅地における規模格差補正率は次のように計算できます。

（1,000平方メートル × 0.90 ＋ 75）÷ 1,000平方メートル × 0.8 ＝ 0.78

三大都市圏の500平方メートル以上の宅地（それ以外では1,000平方メートル以上）では、「路線価×各種補正率×規模格差補正率×地積」という計算式で評価額を算出します。

7-2 接道状況による補正の方法

路線価は土地の状況だけでなく、接道状況によっても補正する必要があります。接道状況による補正方法としては、主に次の2つが挙げられます。

・側方路線影響加算

・二方路線影響加算

2つの補正方法がそれぞれどのようなものか、具体的に解説していきましょう。

側方路線影響加算

評価対象となる土地が角地に位置していて2つの道路に面している場合、通常の土地に比べて利便性や利用価値が高いと考えられます。

そのため、角地の路線価を算出する際には土地評価額を加算するのです。

側方路線影響加算を行う際には、2つの道路について「正面路線」と「側方路線」を明らかにする必要があります。

正面路線とは土地が面する道路のうち、奥行価格補正率をかけた後の路線価が高い道路のことです。

もう1本の道路は側方路線となります。正面路線Aと側方路線Bに面する土地の評価額を求める計算式は次のとおりです。

路線Aの路線価 × 奥行価格補正率 ＝ 正面路線価

路線Bの路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率 ＝ 側方路線価

（正面路線価 ＋ 側方路線価）× 土地の面積（平方メートル）＝ 土地の評価額

なお、1本の道路の曲がり角の内側に位置する土地を「準角地」と呼びます。準角地も側方路線影響加算の対象ですが、2本の道路に面した角地に比べると利用価値が下がるため、加算率は低く設定されています。

二方路線影響加算

正面と裏面で2本の道路に面している土地も利用価値が高いと考えられるため、土地評価額が加算されます。この際に用いられる補正方法が「二方路線影響加算」です。

二方路線影響加算では「正面路線」と「裏面路線」を明らかにする必要があります。側方路線加算と同じく、奥行価格補正後の路線価が高い道路が正面路線です。

もう一方の道路が裏面路線となります。正面路線Aと裏面路線Bに面する土地で、評価額を求める計算式は次のとおりです。

路線Aの路線価 × 奥行価格補正率 ＝ 正面路線価

路線Bの路線価 × 奥行価格補正率 × 二方路線影響加算率 ＝ 裏面路線価

（正面路線価 ＋ 裏面路線価）× 土地の面積（平方メートル）＝ 土地の評価額

ちなみに、一部のみが裏面路線に面している土地の場合、裏面路線に面していない部分の割合に応じて評価額が減額されます。

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8. 路線価の計算方法は複雑なので専門家に依頼するのがおすすめ

相続税や贈与税を正しく算出するには、評価額の正確な計算が欠かせません。

しかし、土地の評価額を求めるには、ほとんどの場合、土地の形状や接道状況などに合わせて路線価を補正する必要があり、計算が複雑になります。

土地の評価額の計算を間違えると、本来よりも多くの税金を支払ってしまったり、逆に過少申告による追徴課税を受けたりするおそれがあるので要注意です。

こうした間違いを防ぐためにも、相続財産の中に土地がある場合には、専門家に相談して正確な評価額を算出してもらいましょう。

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ゆら総合法律事務所・代表弁護士（税理士法51条1項に基づく国税局長への通知により、税理士業務も行う）。

西村あさひ法律事務所・外資系金融機関法務部を経て現職。

ベンチャー企業のサポート・不動産・金融法務・相続などを得意とする。その他、一般民事から企業法務まで幅広く取り扱う。

各種webメディアにおける法律・税務関連記事の執筆にも注力している。