2024年4月から相続登記が義務化されることに伴い、新たに「相続人申告登記」という制度もスタートしました。相続登記は相続した不動産の名義変更のことをいい、不動産の相続を知った日から3年以内の登記が義務付けられますが、相続登記を期限内にすることが難しい場合には、この義務を果たしてペナルティを回避する目的で相続人申告登記の制度が使えます。
今回は相続人申告登記について、制度の概要や手続き方法、相続登記との違いや申請にどのような書類が必要になるかを解説します。監修はミカタ司法書士法人代表社員・東京代表の齊藤詩織司法書士です。
相続登記の義務化については、以下の記事からお読みください。
相続登記の義務化とは ３年以内の登記が義務に 10万円以下の罰則や過去の相続について解説
目次
1.相続人申告登記とは？
相続人申告登記は、相続が開始した不動産の相続人であることを申し出る制度です。2024年4月から相続登記が義務化され、相続人が不動産を相続することを知った日から3年以内に登記の申請をすることが義務になります。
しかし、相続登記は所有権を明確にする手続きであることから、相続財産の遺産分割が終了して所有者が確定してから行う必要があります。つまり、相続登記は相続人の間で誰がその不動産を相続するか決まっていない状態ではすることができない手続きといえます。
ただし、相続登記をしないうちに次の相続が発生する数次相続が発生していたり、相続人の一部が遠方に住んでいたりする場合などでは、登記に必要な書類集めや遺産分割協議が難航して、相続登記をするまでに時間がかかってしまうこともあるでしょう。
また、相続登記が義務になったことで、相続登記は期限である3年以内に申請を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
このため、遺産分割協議が難航するなどして実際に不動産を相続する人が決まるまでに時間がかかる場合の救済措置として「相続人申告登記」が新たな制度として設けられました。不動産を実際に相続する人がまだ決まっていない状態でも、期限内に相続人であることを申請すれば、義務を履行したものとみなされるので、相続登記が完了していなくてもペナルティを回避できます。
2.相続人申告登記と相続登記の違い
相続人申告登記は、相続登記とはさまざまな点で違いがあります。
まず、相続登記と相続申告登記は、不動産の権利取得の点で大きな違いがあります。相続登記は、相続財産の不動産の所有者を確定させて登記簿上に実際の権利関係を反映させるものです。つまり、相続登記では権利の取得を公示できます。
一方、相続人申告登記は、その不動産の相続人の1人であることを申告するものであり、実際に所有権まで相続するものではありません。このため、権利関係は確定せず所有権を主張できる根拠とはなりません。
遺産分割が完了して不動産を取得した人は、遺産分割協議が完了した日から3年以内に相続登記をする義務があります。
もう一つ大きな違いとして、申請時の手続きの負担の差が挙げられます。相続登記の手続きでは、相続の開始を証明する書類のほか、相続人を証明するために被相続人の出生から亡くなるまでの戸籍謄本といった戸籍が分かる書類が必要になります。遺産分割協議が行われた場合は遺産分割協議書や相続人全員の同意を示すための印鑑証明などの書類も提出しなくてはなりません。
相続人申告登記は、相続登記よりも簡便に申請できます。相続人申告登記は、相続人単独での申請が可能であり、ほかの相続人の同意を得る必要はありません。なお、単独で申請することもできますが、ほかの相続人を含めた代理提出も可能です。必要な書類も、相続の開始と申請する自身が相続人であることを証明する書類のみで足ります。相続人申告登記は提出しなければならない資料が少なく、申請時の負担が少なくてすみます。
3.相続人申告登記は2024年４月から開始
相続人申告登記は、相続登記の義務化と同様に2024年4月1日から施行されました。相続人申告登記は不動産の所有者について相続が開始したことを証明する書類と、自身が相続人であることを証明する書類を用意し、不動産を管轄する法務局の登記官に申し出をして行います。
複数の相続人がいる場合、相続人ごとに単独で相続人申告登記をすることも可能ですが、複数の相続人でまとめて申請（代理申出）もできます。相続人であることを申請することで、相続が開始した不動産について、相続登記の期限内に登記ができない場合でも義務を履行したものとしてペナルティを回避できます。
相続人申告登記をすると、登記官が所要の審査を行った上で、登記簿に申出した相続人の氏名、住所などが登記官の職権で付記されます。ただし、登記簿上に氏名などの情報が記載されますが、不動産の所有者として記載されるわけではない点に注意が必要です。
3-1.相続人申告登記の制度が始まった背景：相続登記の義務化
相続人申告登記は、相続登記の義務化に伴い新設されました。義務化になる前までは、相続登記に期限はなく、また、相続登記を行わない場合でも相続人が大きく不利益を被ることが少なかったことから、相続によって不動産の所有者が変更しているにも関わらず、相続登記がなされていないケースが多く発生していました。
また、登記手続きは戸籍の収集や遺産分割協議といった手間がかかることに加え、相続登記を司法書士へ依頼する金銭的な負担もあり、資産としての価値が低い不動産については積極的に登記をしないままというケースが少なくありませんでした。しかし、全国で所有者不明土地が社会問題化したことから、発生予防として相続登記が義務化されました。
所有者不明土地とは、以下の条件に該当する土地のことをいいます。
- 不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
- 所有者が判明しても、所在が不明で連絡が付かない土地
土地などの不動産は、遺産分割がされないまま相続が繰り返し起こると、相続ごとに相続人が増えていき、戸籍などの収集や遺産分割協議、現地訪問といった手間が多大になっていくうえ、相続人同士の関係性も希薄になり、遺産分割協議が進まず、相続登記手続きが煩雑化します。所有者不明土地は、管理者が不明確なまま放置されることが多いことから、円滑な公共事業や復興事業、民間での取引の阻害要因となってしまいます。土地の利活用ができなくなることで、隣接する土地への悪影響も考えられます。
2022年度に地方公共団体が実施した地籍調査事業によると、不動産登記簿のみでは24％もの土地が所有者不明土地に該当するようです。高齢化により、さらに一層所有者不明土地の問題は深刻化が予想され、問題への対応のため法律や制度が整備されることになりました。今回、相続登記に関連した制度として相続人申告登記や相続土地国庫帰属制度が新設されました。
3-2.相続人申告登記をするべき人はどんな人？
相続人申告登記をすべき人は、相続登記を期限内にできない相続人です。なお、申請をした相続人が必ず申請した不動産を相続しなければならないわけではありません。被相続人の相続財産に不動産が含まれているが、相続開始を知った日から3年以内に遺産分割を含めた相続登記の手続きが難しい場合、義務履行のために相続人申告登記が必要になります。
相続登記の義務は、正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象となり、過料のペナルティを避けるためには相続登記もしくは相続人申告登記が必要です。また、相続人申告登記をした相続人が不動産を取得することが決定した場合は、決定した日から3年以内に相続登記を改めて行う必要があります。
ただし、相続人が1人だけで遺産分割が必要なく、または遺産分割が期限内に済み不動産の所有者となる相続人が確定している場合は、相続人申告登記をするメリットが少ないため、はじめから相続登記をするとよいでしょう。
3-3.相続人申告登記をすれば、相続人は相続登記の義務を果たしたことに
相続人申告登記をすると相続登記の義務が履行されたとみなされ、10万円以下の過料のペナルティの適用対象から外れます。
相続登記の義務を正当な理由なく履行しなかった場合は、登記官が義務違反を把握したとき、登記をすべき旨の催告がまずは行われます。期限内に登記がなされない場合には登記官が裁判所へ申請義務違反を通知し、通知を受けた裁判所が義務違反の要件に該当するかを判断して過料を科するかどうかの裁判を行い、最終的な決定がなされます。
なお、催告を受けた時点で登記申請を行わないことについて登記官に説明し、正当性が認められた場合は裁判所への通知がなされないため、ペナルティは科されません。また、申請の催告は必ずしも行われるわけではなく、登記官が職務上義務違反を知った時に限り行われます。
具体的には、別の不動産の所有権移転登記や相続登記の申請時に添付された遺産分割協議書や遺言書に登記のなされていない不動産についての情報が記載されていたときが挙げられます。相続人申告登記をすると、該当の不動産の登記情報に相続人の氏名や所在地などの情報が付記されるため、不動産登記簿を見るだけで相続人の情報を把握できるようになります。
4.相続人申告登記の手続き方法
相続人申告登記は、対象の不動産の所在地を管轄する登記所の登記官に必要書類とともに申請書を提出し、申出することで申請できます。まずは相続財産を確認し、不動産が含まれている場合はどのように遺産分割を行うのか、相続人間で話し合いましょう。
不動産の場所が明確でない場合は、不動産所在地を管轄している役所へ、固定資産税課税台帳を所有者ごとにまとめている名寄せ帳を請求することで特定が可能です。
また、登記手続きは相続人のほか、相続人が依頼した司法書士ができます。
すぐに相続登記ができない場合は相続人申告登記を検討し、利用する場合は以下の手順で行います。
- 相続人申告登記を利用する不動産を特定
- 対象の不動産を管轄する法務局（登記所）の登記官へ必要書類と申出書を提出
申し出をした後、申出を受けた登記官が所要の審査を行った上で、不動産登記簿へ相続人の情報を職権で付記します。
4-1.相続人申告登記の必要書類
相続人申告登記を申請するにあたっては、基本的には以下のような書類を提出することが必要になります。
- 申出書
- 申出人が登記記録上の所有者の相続人であることが分かる戸籍の証明書（戸除籍謄本等）
- 申出人の住所を証する情報
- 委任状（代理人が手続きを行う場合のみ必要）
監修者 齊藤司法書士のアドバイス
もし、被相続人の最後の氏名及び住所が登記記録上の氏名及び住所と異なる場合や被相続人の本籍が登記記録上の住所と異なる場合には、被相続人が登記名義人（登記記録上の所有者）であることが分かる被相続人の本籍の記載のある住民票の除票又は戸籍の表示の記載のある戸籍の附票の写し等が、追加で必要になります。また、この申出手続きにおいては、相続登記とは異なり、押印や電子署名は不要です。
4-2.相続人申告登記の申請書の申出先は法務局
相続人申告登記の申請書を含めた上記必要書類の提出先は、申告する不動産の所在地を管轄する法務局です。厳密には、登記官へ申出を行います。
登記業務を扱う法務局は、別名登記所とも呼ばれます。
どの法務局が所在地を管轄しているかは、法務局内のホームページで検索が可能です。法務局は、全国8つの都市に置かれる法務局、都道府県単位に置かれる地方法務局があり、さらに出先機関として支局と出張所があります。管轄内であれば支局や出張所で登記申請が可能です。
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なお、この申告申出は、相続人が複数いる場合でも、特定の相続人が単独で申出を行うこともできますし、他の相続人の分も含めた代理申出も可能です。
5.相続人申告登記をするメリット・デメリット
相続人申告登記にはメリットとデメリットがそれぞれあります。相続登記が期限内に間に合うかどうか判断が難しい場合は、どちらの登記をすべきかと悩む人もいるでしょう。メリットとデメリットの双方を比較した上で、どちらの登記を行うか選ぶことが大切です。選択が不安な場合は、登記の専門家である司法書士へ相談するとよいでしょう。
5-1.メリット：未分割でも相続人であれば申請できる
相続登記は所有者の権利を確定させる登記であるため、遺産分割が完了していない場合は登記できません。このため、相続財産が分割されていない段階で相続人申告登記を申請することができます。
複数の相続人がいる場合は全員の同意が必要になることから、相続人であってもほかの相続人の協力がなければ遺産分割が完了していても相続登記ができません。これらの理由から、遺産分割協議や相続する不動産の相続登記のための資料収集に時間がかかりそうな場合は、相続人申告登記を検討してよいでしょう。相続人申告登記では、相続人であれば単独で申出することができます。
5-2.メリット：未分割の状態が長い場合でも相続登記の義務化の10万円以下の過料を免れる
未分割の状態が長く続いている不動産についても、相続人申告登記の申出をすれば義務の不履行によるペナルティを回避できます。
相続登記は2024年4月1日から義務化され、すでに相続が発生している不動産についても施行日から3年間の期限内に相続登記をしなければなりません。つまり、義務化前に相続が発生して不動産を取得しているのに、相続登記を済ませていない場合には、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
登記がされないままの土地についても相続登記は義務となり、期限内に登記しない場合は10万円以下の過料のペナルティの対象となってしまいます。これらの理由から、未分割の状態が長い不動産の所有者にとっては、申請義務の履行とみなされる相続税申告登記にはメリットがあるといえます。
5-3.メリット：費用が安く、単独申出が可能で手続きも簡便
相続人申告登記は、相続登記と比較して費用が安く済み、また相続人単独で申出が可能であるため、手続きが簡便な点もメリットといえるでしょう。
一般的に、不動産について登記をする際には登録免許税が課税されます。相続人申告登記では登録免許税は非課税であり、必要書類の取得のための手数料のみがかかります。必要書類も2種類のあるため、取得も比較的簡単に行えます。
相続登記では、被相続人の出生から死亡までの戸籍だけでなく、場合によっては遺産分割協議書や遺言書なども含めた数多くの書類の取得が必要です。
また、登録免許税がかかり、通常は不動産価額の0.4％分の金額が課税されます。
司法書士へ依頼した場合は、司法書士への依頼代金も発生します。そのほか、そのほかの相続人の協力が必要なく相続人が単独で申出を行えることも、手続きをより簡単にしている点として挙げられます。
5-4.メリット：登記の義務化の3年以内に急いで遺産分割をしなくてもよい
相続人申告登記をすれば相続登記の義務が履行されたとみなされ、ペナルティを科されることはなくなるため、3年の期限内に急いで遺産分割をしなくてもよい点もメリットの1つです。ただし、遺産分割協議が完了し、遺産分割が成立した場合は、遺産分割が終わってから不動産の所有者となった相続人は、3年以内に相続登記の申請を行う必要があります。
5-5.デメリット：不動産の売却ができない
相続人申告登記のデメリットとして、相続人申告登記を行っても対象の不動産についての売却や担保に入れるといった処分行為はできない点が挙げられます。
相続人申告登記では、相続人の情報を不動産の登記情報へ付記するだけに留まり、権利の取得を公示する効果はありません。
つまり、相続人は相続人申告登記をしても、所有権を取得するわけではないため、不動産の売却などはできない点に注意が必要です。相続開始後、早期に売却といった土地の処分を行いたい場合は、相続人申告登記よりも遺産分割を済ませたうえで相続登記をすべきでしょう。
5-6.デメリット：相続人であることが登記簿に記載される
相続人申告登記をすることで不動産登記簿に相続人の情報が付記され、登記事項証明書を申請した人に氏名や住所が知られる点はデメリットといえるかもしれません。
例として、固定資産税納税通知書の送り先となる場合や、不動産売却の営業がかけられる場合が考えられます。不動産を所有している場合、土地や建物などの固定資産にかかる地方税である固定資産税が課税されます。被相続人の所有の不動産についても固定資産税は毎年かかり、遺産分割が完了していない場合は相続人全員に支払い義務が発生します。
通常、所有者が亡くなって相続登記がまだなされていない場合は、配偶者などに宛てて固定資産税納税通知書が送られます。しかし、制度施行後は不動産登記簿をもとにして送付される可能性があります。
そのほかの相続人が非協力的であれば、相続人申告登記を済ませた人が余分に金銭的負担を負ってしまう可能性があるでしょう。また、不動産登記簿をもとに不動産の営業がかけられる可能性もあります。
5-７.デメリット：遺産分割協議がまとまれば、改めて相続登記しなければならない
相続人申告登記は義務履行のための登記といえ、実際に所有者が決まり次第、改めて相続登記をする必要があります。相続登記は遺産分割協議が成立した日から3年以内に行わなければなりません。法務局への手続きが二度手間となってしまうことから、3年の期限内に遺産分割協議が成立しそうな場合は相続人申告登記をせず、最初から相続登記をした方がよいといえるでしょう。
6.相続人申告登記や相続登記についての悩みは司法書士に相談を
相続人申告登記は、相続人が単独で申出でき、必要書類も相続登記と比べて少ない点からも簡便で手続きがしやすいといえるでしょう。また、遺産分割協議が難航するような場合の救済措置でもあります。しかし、相続人申告登記では、所有権は主張できず、不動産の売買や担保に入れるなどの処分行為はできません。さらに、遺産分割協議の完了後は改めて相続登記をする必要があります。
相続はそれぞれのケースによって最適な手続きや手順が異なり、個人での判断は難しいといえるでしょう。相続人申告登記を検討されている方は、現在の状況においてどのようなメリット、デメリットがあるかを知るためにも、一度登記の専門家である司法書士へ相談することをおすすめします。
この記事の監修者：齊藤 詩織（さいとう・しおり）
ミカタ司法書士法人
代表社員・東京代表
2015年司法書士試験合格（東京会 登録番号８３２３）
不動産の相続登記や会社経営者の方の事業承継に関する商業登記等、相続に関連する不動産・会社の両方の登記案件を数多く経験しております。
また、生前贈与や遺言、家族信託等を使ったスキームで、お客様に合った相続対策をご提案をしております。
日本全国の相続案件はもちろん、海外に相続人がいるようなパターンでも対応可能です。
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この記事の執筆者：つぐなび編集部
この記事は、株式会社船井総合研究所が運営する「つぐなび」編集部が執筆をしています。
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