土地だけの相続税はいくら？計算方法と特例・控除・節税方法、放棄についても解説

相続財産の中でも特に価値が高いのが土地や住まいのある建物です。土地を相続した場合の相続税の掲載方法や、相続税を抑えられる特例や控除について紹介します。

1. 相続税は「土地」と「建物（家屋）」を別々に計算する

土地や建物など不動産を評価する際、土地と家屋はそれぞれ別で計算しなければなりません。最初に家屋の相続税評価額は固定資産税×1.0で算出するため、固定資産税評価額と相続税評価額は同じ金額になります。

固定資産税評価額は、固定資産税を計算する際の基準である家屋や土地の評価額を指し、毎年自治体から送られる固定資産税課税明細書に記載されています。

2. 土地に対する相続税評価額の計算方法

土地といった不動産の相続税評価額は、路線価方式と倍率方式に分かれます。遺産を相続した納税者が決めて良いわけではなく、路線価が付いた土地の場合は路線価方式、そのほかの土地は倍率方式で評価されます。

2-1 路線価方式

路線価は、国税庁のWebサイトで確認できます。1,000円単位で明記されており、1平方メートルあたりの路線価×宅地面積で相続税評価額を算出することが可能です。

2-2 倍率方式

倍率方式は、固定資産税評価額×倍率で相続税評価額を算出できます。路線価方式と比較すると、計算方法の手間はかからないでしょう。評価方法に使う倍率表は、国税庁のWebサイトで確認できます。

3. 特殊な土地の相続税の計算方法

土地といった不動産が特殊な形状をしている場合は、相続税の計算方法が複雑になります。特殊な土地を計算する際に押さえておきたいポイントと、具体的な計算式を紹介します。

3-1 不整形地の場合

不整形地は、最初に想定整形地の図面を作り、想定整形地から不整形補正率を確認します。

次に、土地形状に合わせて評価額の計算方法を選び、不整形地補正率・土地に合わせた補正率を乗算します。

不整形地評価を計算する際には、想定整形地の図面を使って不整形補正率を確認しますが、そのまま地積に乗算できないため注意が必要です。

補正率を用いた評価は、土地形状ごとに4つの計算方法があります。

1つ目は近隣の類似整形地の評価額(1平方メートル)×奥行価格補正率×不整形地補正率×地積です。

2つ目が土地を長い、短いどちらかの方形と仮定して計算する方法です。

まず、地積÷間口距離で土地を方形と仮定した場合の奥行距離を計算し、次に1平方メートルあたりの評価額を算出します。

整形地評価額×最初に算出した距離に基づいた奥行価格補正率で評価額※①を割り出しましょう。最後に、※①×不整形地補正率×地積で計算します。

3つ目は、隣接整形地の差し引き計算です。

最初に整形地評価額×奥行価格補正率で土地全体を覆う方形の整形地の評価額※①を計算します。

次に整形地評価額×奥行価格補正率で隣接する整形地の評価額※②を算出、最後に(①の評価額－②の評価額)÷(①の地積－②の地積)で1平方メートルあたりの地積※③を計算しましょう。

最終的に、③×不整形地補正率×不整形地の地積で不整形地の課税評価額を導き出します。

最後に紹介する計算方法は、想定整形地を2以上に分割してそれぞれ評価額を算出するものです。

4つ目は、区分した整形地の評価方法です。

不整形地を分割し、2つ以上の想定整形地があると仮定し、整形地評価額×奥行価格補正率で各想定整形地の評価額を算出します。A～Xの評価額の合計×不整形地補正率で不整形地の課税評価額を計算します。

なお、不整形地補正率は、以下の4種類に分けられ、国税庁のWebサイトで数字を確認することが可能です。

1. 不整形地補正率・奥行価格補正率
2. 間口狭小補正率
3. 奥行長大補正率
4. がけ地補正率

不整形地補正率・奥行価格補正率は、不整形地の土地すべてに乗じて計算します。

間口狭小補正率は、間口が非常に狭い土地に追加で乗算、奥行長大補正率は、短い辺に対して長い辺が非常に長い場合に、土地に追加で乗算するものです。

がけ地補正率は傾斜地に乗算、特別警戒区域補正率は災害の被害が大きいと考えられる土地に乗算します。

3-2 間口が狭い宅地・奥行が長大な宅地の場合

間口狭小補正は、土地の間口が狭いときに行う補正です。

奥行を補正後の価額に、間口狭小補正率（国税庁のWebサイトにて確認）を乗じて算出します。間口狭小の土地評価額は以下の計算式です。

間口狭小の土地評価単価＝路線価×奥行補正率×間口狭小補正率

奥行長大補正は、間口に対して奥行きが長いときに行う補正のことです。奥行長大補正は、奥行価格補正と比較して更に細長い土地について行います。奥行長大補正は、最初に間口と奥行の比率を計算します。

間口と奥行の比率＝奥行距離÷間口距離

間口と奥行の比率で、国税庁の奥行長大補正率表から奥行長大補正率を確認し、補正をします。

奥行長大地の土地評価単価＝路線価×奥行補正率×奥行長大補正率＝相続税評価額

以上の公式に当てはめて計算します。 

3-3 他人に貸している土地の場合

土地に建物があり、他人に貸しているケースで、家に住んでいる方に権利がある部分は控除します。権利部分は借地権割合と呼ばれ、全国一律で30%と決められています。

なお、アパートやマンションが建っており空室がある場合は、空室の数で借家割合（国税庁Webサイトに掲載されている）を掛け合わせ、権利部分を算出します。 

3-4 2本以上の道路に面した土地の場合

2本以上の道路に面している際には、使用しやすいため価値が高くなります。価値が高くなる分を足して、計算することが可能です。

計算式は（正面路線価×奥行価格補正率）＋（側面路線価変える奥行価格補正率×側方路線影響加算率）で、１平方メートルあたりの評価額を算出します。

3-5 旗竿地の場合

旗竿地は、通常の土地と比較して使用用途が限定されるため、評価額が低くなるよう補正することが可能です。

なお、旗竿地だからという理由で特殊な計算をする必要はありません。

旗竿地の計算方法には、一般的な土地の評価方法と、差し引き計算での方法があります。どちらを選んでも問題ないため、評価額が低いほうを使いましょう。

一般的な方法で土地を評価する場合は、以下の公式に当てはめて不整形地補正前の評価額を算出します。 

地積×相続税路線価×奥行価格補正率

（奥行価格補正率表は国税庁のWebサイト「付表1」を参照）

算出した評価額に、不整形地補正を当てはめ、旗竿地の評価額を算出します。不整形地補正の計算方法は以下の2種類があるため、補正率が小さいほうを使いましょう。 

• 不整形地補正率×間口狭小補正率
• 間口狭小補正率×奥行長大補正率

3-6 その他特例評価をされる土地

特例評価される土地としては、無道路地や私道が挙げられます。

無道路地とは、民法上の道路に面していない宅地のことであり、出入り困難なため隣の土地を通る必要があるものです。

無道路地は、仮道路を作り、奥行価格補正後の価額を計算したら、次に不整形地補正後の価額を計算します。最後に通路の価額を差し引いて、無道路地の評価額を算出することが可能です。

私道には、不特定多数の人が通る私道、特定の人が使う私道の2種類に分けられます。

不特定多数の人が使用する私道は、評価をしません。評価しない理由は、他人が通ることを認めざるを得ないこと、道路内建築で制限されており通行を妨げるのは禁止されているためです。

特定の人が使う私道は、私道と宅地を自用地として評価し、価額の30%相当額で評価します。

【そのほか特例評価や補正】

4. 土地を相続した場合に使える控除や特例

土地を相続した際には、いくつかの控除や特例を使えます。具体的にどのような控除や特例があるのか、簡単にチェックしてみましょう。

4-1 基礎控除

基礎控除は、誰でも使用できる控除を指します。以下の計算式で算出した金額が、課税対象外になる控除です。

3,000万円+（600万円×法定相続人の人数）

上記の計算式で算出できます。法定相続人の人数とは民法で定められた被相続人の財産を相続できる人の数です。相続人が配偶者と子供2人であれば、法定相続人の数は3人となります。

4-2 配偶者控除

配偶者が遺贈や相続で不動産といった財産を手にした場合、以下の計算式で算出した金額を差し引けます。

相続税の総額×AとB少ないほうの金額

A：「課税価格の合計額×配偶者の法定相続分」または「1億6,000万円」のどちらか多いほうの金額

B：配偶者の課税価格

4-3 小規模宅地等の特例

小規模宅地の特例は、亡くなった方の店舗や自宅兼事務所など、事業用で使用していた不動産の評価額を大きく下げる措置を指します。

評価額を大幅に下げることで、最終的に計算される税額を下げることにつながります。小規模宅地の特例は、事業用住居用の不動産で最大80%評価額が下がり、事業用で他者に貸している土地でも50%評価額が下がります。

特例が適用された後の相続税評価額は、特例適用前の宅地の評価額−（相続する宅地の評価額×減額割合）で算出し、さらに「限度面積÷実際の面積」を乗じた分が減額されることが特徴です。

なお、土地だけが対象で建物が対象外になる点に注意しましょう。対象となる建物は特定事業用宅地等と特定居住用宅地等の2種類です。特定居住用宅地等は住宅のことであり、特定事業用宅地等は事業所や店舗が該当します。

また、貸付事業用宅地等と特定兇賊会社事業所等も対象です。相続税開始から10か月以内の期限内に、相続人が宅地の財産分割協議を終えた場合に活用できます。 

4-4 贈与額税控除

住宅取得等賃金の非課税制度を利用すれば、贈与税額が控除されます。

2015年～2021年までに祖父母や親などから贈与を受け、贈与を使って自宅（不動産）を購入した場合、法律で規定されている非課税限度額までは贈与税が非課税になります。

課税限度額は、省エネ基準に適しているかどうかや自宅を建築した請負契約の締結日などのほか、消費税率で変動します。 

4-5 未成年者控除

遺贈や相続で財産を相続した方が満18歳未満の未成年者の場合、以下の金額が控除され、相続税から減額されます。

未成年者控除：10万円×（相続開始日から満18歳になるまでの年数）

なお、1年未満の端数は「1年」で計算します。

注）2022年（令和４年）３月31日以前に相続又は遺贈によって財産を取得した人については、20歳未満です。

4-6 障害者控除

遺贈や相続、相続時精算課税で贈与された方が障害者であり、相続人でもあった際に利用できます。以下の計算式で算出しましょう。

障害者控除：（85歳－相続開始日の年齢）×10万円（特別障害者は20万円）

未成年者控除と同じく、1年未満の端数は1年として計算します。なお、特別障害者の場合は1年で20万円です。

4-7 農家が農地を相続する場合の猶予

農地の相続税の納税猶予は特例として定められており、農業を営んでいるもしくは特定貸付をしていた被相続人から、相続人が農地を相続や遺贈された際に適用されます。

農地を相続し、農業や特定貸付を経営する場合は、一定条件を満たせば相続税の納税がされる制度です。

相続税の納税猶予だけではなく、猶予された納税が免除されるケースもあります。

5. 土地の相続税の節税対策

土地といった遺産を相続した際、相続税対策をしたいと考える方が多いでしょう。そこで、土地の節税対策の方法を紹介します。

5-1 更地で所有せず賃貸アパートやマンションを建築・経営する

遺産を売却せずにアパートやマンションなどの不動産経営をする場合は、アパートやマンションを建設して入居希望者へ貸し、家賃収入を得る方法です。

アパートやマンションは、初期費用がかかるため借入金額の課税財産額を減らせます。また、入居者が決まれば、継続的に収益を得られることもメリットです。 

5-2 土地を分筆する

分筆は、ひとつの土地を分けて、改めてそれぞれを登記することです。

土地は分割できません。相続人が話し合い、全員で相続することになった場合は全員の共同名義にします。

しかし、土地を分筆することで、土地を共同名義にせず、個々の名義にすることが可能です。 

6. 土地だけ所有をしていても維持費がかかることに注意

土地は、売却せず所有していると維持費がかかります。具体的にどのような費用や税金がかかるのか確認しておきましょう。

6-1 固定資産税

固定資産税は、1月1日に不動産を所有している方が対象の市区町村税(東京23区内は都税)です。

土地を所有している方には、毎年市区町村から固定資産税納税通知書が送付され、納税通知書に基づいて納税します。

固定資産税の納税は、4月、7月、12月、翌年の2月の4期に分けて行うことが一般的です。

土地の固定資産税額は納税通知書で確認できますが、計算は課税標準額×1.4％の公式に当てはめて行えます。

課税標準額は、税率を乗じて税金を計算するための価額です。固定資産税納税通知書では、税額、固定資産税評価額、課税標準額の3つを確認できます。

6-2 都市計画税

都市計画税は、都市計画法で市街化区域内にある建物もしくは土地に対して課される税金を指します。

市街化区域は、市街地が作られている区域、もしくは10年以内に計画的、優先的に市街化をする必要がある区域のことです。つまり、人口が多い都市は市街化区域だといえます。

都市計画税は、全国一律で課される税金ものではありません。しかし、市街化区域内に土地を所有していると、固定資産税と合わせて課税されます。

都市計画税も、1月1日の段階で所有している方に課されるものです。都市計画税は以下の公式で計算しましょう。

課税標準額×0.3％(標準税率)

都市計画税の税率は、自治体ごとに違いますが、通常は0.3％です。

6-3 土地の管理・維持費にかかる費用

土地を維持するためには、除草や害虫を駆除する必要があり、管理費用がかかります。

また、土地に建物が残っていた場合は、火災保険に加入する必要があるでしょう。加えて、住んでいなかったとしても建物には固定資産税がかかります。 

7. 土地だけを相続する・相続放棄することはできる？

通常、相続は亡くなった被相続人の財産、遺産を全て相続します。プラスの財産や遺産はもちろん、マイナスの財産も相続することになり、相続する財産や遺産は選べません。

プラスの遺産だけ受け取り、マイナスの遺産だけ相続を放棄するといったことはできないのです。つまり、土地のみ相続する、土地は相続放棄するということもできないため注意しておきましょう。

8. 土地の相続についての相談は税理士まで

遺産で土地を相続すると、土地の評価を行うために非常に複雑な計算をしなければなりません。

自分で計算するのは手間がかかったり、計算間違いをしたりといった可能性もあります。相続した際に相続税がかかるのか、どのくらいの金額なのかなどは、税理士に相談するのがおすすめです。

また、土地の相続では、自分で住むのか売るのかなど、早めに相続税対策をすることも大切です。

土地を相続した場合や、相続する予定がある場合には、税理士に相談して、正しい方法で計算・対応してもらいましょう。

遠藤秋乃
大学卒業後、メガバンクの融資部門での勤務2年を経て不動産会社へ転職。転職後、2015年に司法書士資格・2016年に行政書士資格を取得。知識を活かして相続準備に悩む顧客の相談に200件以上対応し、2017年に退社後フリーライターへ転身。