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相談前：【空き家特例を活用して相続した遠方の空き家の売却を代行したケース】

遠方にお住まいの叔父様を亡くされた方からのご相談

相談者の姪御さんお一人が相続人。
被相続人がお亡くなりなったことから空き家になった自宅不動産があり、早期に売却したい意向。
相談者のお住まいから遠方にあり、複数回現地に通うのは困難な状況。
内部の片付けや測量、確認するための立ち合いなどもまとめて売却に関する一切の手続きの代行を依頼できないかという相談にお見えになりました。

▼問題点
・早期に不動産を売却したいと考えているが、遠方のため複数回、売却活動などで現地へ出かけるのは困難である。
・売却するためには、建物内外の整理および残置物の撤去をする必要がある。
・現況測量並びに境界確定測量作業をしなければ、売却できない。
・戸籍などの収集をおこない、不動産の相続登記をおこなって名義を変える手続きが売却の前提条件。
・不動産の取得価格が確認できないことから、売却した際の譲渡所得税が高額になることが推測されるため、相続不動産を売却した際の特例の適用を検討すべき。
・不動産は築年数が経過しているため、そのまま一般向けの売却は厳しく、買取業者向けの活動も検討する。

相談後：相続した空き家の売却に活用したい空き家特例

▼当事務所からおこなった提案の内容
不動産を相続すると、この先利用するつもりがないという理由で、手放したいとお考えになる方は多くおられます。

空き家の場合、管理費用や固定資産税の負担以外に、行き届いた管理ができなくなると、周辺の住環境への悪影響や倒壊の危険性を高めるため、早期の売却を検討すべきです。

とはいえ、相続した物件の売却には、さまざまな手続きをしなければなりません。

■売却前にすべき手続き
・相続登記をおこない、不動産を相続した人への名義変更
・建物内および外回りの整理と残置物の撤去
・境界確定測量並びに現況測量
・売却する際に更地にする際は、建物および構築物の解体・撤去

今回の事例は、相続不動産から離れた場所に相談者がお住まいになっているため、複数回現地に行くことが困難な状況でした。
そのため、売却を依頼する不動産会社はもちろん、売却前にすべき作業に対応できる遺品整理事業者や測量会社もわからないとのお話です。

そこで、相続案件に強みを持つ不動産会社と当事務所が連携して、相続不動産を売却するためにかかる手続きや作業を、一括して代行およびサポートすることを提案しました。

また、不動産を売却するときは、誰もが少しでも得するようにしたいと考えます。

多くの方は、高く売ることに関心が高く、支出である譲渡所得税を抑えることはあまり気にかけておられません。

所有する不動産を売却した際の税金は、取得したときの価格と売却した時の価格の差（譲渡所得）に、約20%の税金（所得税および復興特別所得税、住民税）がかかります。

取得した価格よりも値段が下がっていれば、税金はかからず問題ありません。

しかし、相続した不動産の多くは、取得価格がまったくわからないまたは、判明しても築年数が経過しているため安いのが実情です。

譲渡所得を算出する際、取得したときの価格がわからないとき、もしくは取得した価格が売却した価格の5%よりも少なかったときは、売却した価格の約95%が譲渡所得になります。

もし、売却した価格が3,000万円の場合、最大570万円納税しなければなりません。

この税金を少なくしたいときは、譲渡所得が3,000万円まで課税されない、通称「空き家特例」の利用をおすすめします。

空き家特例は、相続した不動産が空き家の場合、一定の条件を満たして売却したときに利用できる税制上の特例措置です。

先ほどの例では、空き家特例の適用を受けるように2,500万円で売却すると納税額がゼロ円になるため、特例を利用せずに3,000万円で売却するより手元に残ります。

また、空き家特例の適用条件のなかの「古い家屋は取り壊した上で売却する」の利用も検討しましょう。

通常、解体して更地にして売却するほうが家屋付土物件は高く売れますが、決め手は、物件の管理費用や解体費用などです。

費用の掛からない方法がどちらかを調べ、空き家特例を利用するかを判断します。

そこで、当事務所で比較した結果、今回の事例では、空き家特例の適用条件に合致するよう家屋を取り壊して売却すると、譲渡所得税がゼロ円になることが判明しました。

そのうえ、相談者は、売却する際、価格よりも短期間に処理したいとの意向をお持ちでした。

その点を考慮し、複数の不動産買取業者に「引き渡すまでに家屋を解体する」条件での価格提示を求めることを提案しました。

この業者による結果を受け、提示された金額が安すぎるときは、時間がかかっても一般向けの販売に切り替える方針により売却活動をおこなうこととしました。

▼提案に対する結果
・売却するための相続登記を申請するため、戸籍謄本など必要書類を収集し、速やかに完了しました。
・建物内外の整理及び残置物の撤去をおこなう遺品整理事業者に依頼し、迅速に作業を済ませました。
・相続物件に強みを持つ不動産会社と連携し、複数の買取業者に声掛けした入札方式にて希望者の募集をおこないました。
・納得した入札結果となり、入札額が最高価格だった事業者と売買契約を締結しました。
・売却前の測量は、契約で購入後に買主がおこなうことにまとまり、費用と時間を低減しました。
・引き渡すまでに家屋の解体をおこない、空き家特例の適用条件をクリアするとともに、残代金決済を完了しました。
・空き家特例を適用できるよう、必要書類を揃え、翌年の確定申告をサポートする税理士に預けました。
・相談者の負担を軽減した遺産相続手続き並びに不動産売却に関する手続きを一括で代行し、受注したすべての業務を完了しました。

事務所コメント：遠方の不動産の売却活動について

今回は、相談者が遠方にお住まいであったため、当初から専門家によるサポートをご希望でした。

そのため、相続した不動産の売却にかかる税金まで配慮した提案が可能になりました。

もし、相続物件をあまり取り扱った経験のない不動産会社に売却を依頼した場合、空き家特例の適用まで考えた売り方の提案は受けられなかったのではないでしょうか。

不動産会社の目的は、取引をおこなって利益を得ることであるため、売却することだけを考えた提案になっていたかもしれません。

相続手続きは、信頼できる専門家に相談することで、手続きの負担を軽減するだけでなく、納税額を少なくできるなどの経済的なメリットを得ることも可能です。

相続手続きや相続した不動産の売却に、何らかの不安をおぼえている方は、相続と不動産の取り扱い経験豊富な専門家に相談してみましょう。

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この事例を解決した事務所