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相談前：【複数世代にわたる抵当権の債権債務問題の清算処理をおこなったケース】

お父様がお亡くなりになった方からのご相談。

被相続人の妻とお子さん3名の合計4名が相続人。
お子さんのなかのお一人が相談者。

相続財産には複数の不動産があり、なかには抵当権（および条件付所有権移転仮登記）の設定してある物件もあり、債務者は被相続人の父（相談者から見て祖父）。

この他、第三者の土地に、父が保有する債権の担保のために設定した抵当権がそのままになっているとも説明。

いずれの抵当権も、設定から長期間経過しているため相手にも相続が発生し、権利関係が複雑化していることから、相続を機に債権債務を清算したいと相談に来られました。

▼問題点
・相続財産の不動産に亡き祖父（被相続人の父）が債務者の抵当権が設定してあるが、現在の債務の有無や債権者は不明。
・抵当権に関して、債務の返済が完了していないことがわかれば、清算のうえ抵当権の抹消手続きをおこないたい。
・被相続人が抵当権者の抵当権の現在の債権債務状況の確認と清算を希望。

相談後：抵当権を抹消する際の対応

▼当事務所からおこなった提案の内容
抵当権が設定してある不動産をお亡くなりになった方が所有する場合、抵当権が担保している債務の返済状況によっておこなう手続きは変わります。

すでに債務が完済しているときは、抹消登記手続きを迅速におこない、現状と一致させることが重要です。

他方、債務の返済が完了していない場合は、債権者に問い合わせ、返済状況を早急に確認します。

今回の事例では、数十年前に設定した抵当権ですが、抵当権者が個人のため返済状況が把握できず、借り入れが本当にあったのかを現在では確認できないとのお話でした。

そこで、当事務所から関係者に聞き取りをおこない、現存する資料を精査すること、その調査を基に抵当権を設定した経緯を確認することを提案しました。

また、調査は弁護士とも連携しておこない、債権者に対し、完済していない場合の返済方法の確認、完済している場合は抵当権抹消登記の手続きを話し合うことも提案に含めました。

この他に、今回は被相続人が抵当権者（債権者）となって、抵当権を設定していた物件もあります。

この債権が残っている場合は相続の対象となり、債務者に「債権者変更通知」をおこなわなければなりません。

当事務所でこの債権に関して調査したところ、祖父が債務者になっている物件の債権者が債務者であることを突き止めました。

つまり、第三者の土地の所有者が祖父の債権者であり、父の債務者です。

それぞれ相続が発生しているため、現在の相続人に対して通知をおこなうことも確認しました。

現在、債権債務を同一人物が持つ状況のため、弁護士により、この関係解消を目的とした交渉をおこなうことになり、当事務所がサポートすることになりました。

交渉がまとまった場合は、速やかに抵当権並びに条件付所有権移転仮登記の抹消申請の準備を担当することも確認いたしました。

▼提案に対する結果
・事実関係の調査により、相談者側の債務は消滅していることを確認し、相手方の債務は現在も完済していないため、債務が残っていることを把握しました。
・弁護士を立てて交渉をおこなった結果、相手の債務を一部免除し、相談者の抵当権抹消の手続きに協力することになりました。
・抵当権の抹消登記のための抵当権解除証書などを当事務所が作成しました。
・作成した書類に署名捺印をいただき、その他書類とともに抹消登記を申請し、抹消登記を完了することができました。

事務所コメント：抵当権が残っている不動産を相続するときの注意点

被相続人の所有する不動産に、抵当権が残っていることはよくあることです。

金融機関などから住宅ローンなどの借り入れた際に設定したものがほとんどですが、返済が終わっても手続きをしなかったため残っています。

このようなケースは、当該金融機関に問い合わせ、抹消登記申請のための書類の交付を受ける手続きが必要です。

もし、金融機関などが合併などにより名称を変更しているときなどは、連絡先の調査に手間がかかりますが、判明すればその後はスムーズに進めることができます。

しかし、今回の事例のように、抵当権者（債権者）が個人のときは、簡単にはできません。

登記記録上の住所に現在もお住まいのときは問題ありませんが、転居などをおこなっていると、住所の調査が必要です。

また、すでにお亡くなりになっている場合は、戸籍の収集をおこなって相続人の調査し、現在の抵当権者を特定しなければなりません。

現在の抵当権者を探し当て、連絡が取れたとしても、その当時の資料の紛失や事情を知る人が他界している場合は、当事者だけで解決することは困難になります。

年月を経るほど相続人は増え、当時のいきさつを知る人は減るばかりになるため、抵当権が設定したままの不動案を相続した際は、司法書士などの専門家に相談しましょう。

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この事例を解決した事務所