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相談前：【相続人同士が疎遠なため換価分割による解決ですべてを任せたケース】

伯母様を亡くされた方からのご相談。

被相続人の兄弟姉妹2名と甥が1名の合計3名が相続人。

相談に来られた甥御さんは、兄弟姉妹のなかの1名（相談者のおじ・おば）とは20年以上疎遠になっているとのお話。
遺産を公平に分けるため、自宅不動産を売却して代金を分配する方法にしたい。
疎遠になっているため、甥御さんが中心となって手続きをおこなうのは厳しいことから相談に来られました。

▼問題点
・遺産分割協議をおこなうためには、疎遠になっている相続人に連絡して協議への参加を依頼し、遺産分割協議書への署名捺印をもらう必要がある。
・被相続人が所有する不動産は売却後の代金を分配する方法を利用したいが、相談者の住まいから遠方にあり、売却活動などのために複数回現地へ行くのは困難。
・相続人同士が親しく付き合っている状況にないため、不動産の売却代金の分配までを公平な立場の第三者に一括で任せたい。
・不動産を売却する前に、建物内外の整理や庭などにある残置物の撤去、境界確定測量をおこなう必要がある。
・売却するためには、相続登記を済ませなければならず、そのための戸籍などの必要書類の収集作業をおこなうことが不可欠。
・売却したい不動産は、取得価格が把握できず、譲渡所得が高額になることが予測されるため、相続不動産に適用できる特例の利用を検討する。
・古い物件のため、そのまま一般向けへの売却は困難であり、買取業者の利用も視野に入れることが必要。

相談後：遺産分割協議における換価分割について

▼当事務所からおこなった提案の内容
相続した物件が空き家の場合、相続人は固定資産税などの負担より、管理作業が十分ではないことが原因の近隣住民とのトラブルを避けるために、速やかに売却しましょう。

しかし、相続した物件の売却には、すべての相続人による遺産分割協議の合意後、遺産分割協議書への署名捺印、相続登記が前提になります。

今回のケースでは、相談者と相続人のなかの1名は、面識はあっても20年以上付き合いをしていないことから、現在の連絡先がわからない状況です。

仮に連絡することができても、換価分割（不動産を売却して代金を分配する）ことの説明や必要な手続きを相手に伝えられるか不安をおぼえるとのことです。

そこで、当事務所から当該相続人に対して連絡し、換価分割および遺産分割や手続きについての説明をおこない、協力依頼をすることを提案しました。

その他、相続した物件の売却前には、名義変更する以外に、建物内の整理や残地物の処理、測量など多くの手続きが必要です。

すべての相続人が物件から遠方におられ、手続きなどのために複数回現地を訪れることは困難であり、不動産会社や遺品整理事業者などよくわからないともお話でした。

この点を解決するため、当事務所が相続不動産の売却に関する手続きを代行し、相続に強みを持つ不動産会社と連携してサポートすることを提案しました。

加えて、不動産を売却するときに気になるのが「高値で売れること」です。

しかし、それ以上に大切なのが「譲渡所得税などをどれだけ節税するか」も重要になります。

不動産の売却に対する所得税や住民税の税率は、取得した価格と売却した価格の差額である譲渡所得に対して約20%です。

このとき、取得した価格が売却した価格の5%より少ないまたは取得価格がわからない場合は、売却した価格の5%を取得した価格として計算します。

つまり、売却した価格の95%が譲渡所得になり、この約20%が税額になる計算です。

相続した不動産の多くが古い家屋であることから、取得した価格がわからない、判明してもとても安いため、かなりの割合で売却した価格の95%が課税対象になります。

具体的に説明すると、売却した価格が3,000万円の物件では、負担する税金の最大額は570万円になり、相続人にとって大きな負担です。

このとき、相続した不動産が空き家であるときに限定した特例（通称：空き家特例）を利用すると、譲渡所得の3,000万円までが非課税になります。

ただし、空き家特例を利用するには、一定の条件を満たさなければなりませんが、税金がゼロ円になるのは魅力です。

今回のケースで確認したところ、「家屋を取り壊したうえでの売却」の条件を満たすと、空き家特例の適用条件をクリアできることが判明しました。

解体費用を考えると、古い家屋は「古家屋付土地」で売却するほうが売れやすいときもあります。

しかし、今回の事案では、空き家特例の適用をうけるほうが最終的に手元に残る金額が大きいとも推察できした。

そこで、複数の不動産買取業者に「建物を引き渡すまでに解体する」条件での金額提示を依頼し、安い場合は一般向けに方針を変えることも相談者へ提案しました。

▼提案に対する結果
・疎遠になっている相続人に対し、手続きの説明と協力をお願いする手紙を送付し、応じていただけるとの回答を得ました。
・不動産の売却をする遺産分割協議書を作成し、それぞれの相続人に郵送にて署名捺印を頂戴し、相続登記を完了しました。
・相続登記以外の遺産相続手続きとして、預貯金の解約並びに分配などを代行しました。
・不動産売却のために遺品整理事業者および測量会社の手配をおこない、建物内部の整理と残地物の撤去、境界確定測量を実施しました。
・相続案件に強みを持つ不動産と連携し、複数の不動産買取業者に入札への参加を打診し、購入希望者の選定作業をおこないました。
・最高額の入札価格に納得できたため、その業者と売買契約を速やかに締結しました。
・引き渡しまでに家屋の解体をおこない残代金決済をおこなうとともに、空き家特例の適用条件に適合できるよう整えました。
・税理士を紹介し、相続税および翌年の確定申告に備え譲渡所得税の申告に必要な書類を引き継ぎました。

事務所コメント：疎遠な関係の相続人の間における相続手続きの進め方

今回は、疎遠になっている相続人がいらっしゃることもあり、当初から相続手続き全般のサポートをご希望でした。

そのため、大きなトラブルもなく、売却にかかる税金まで見越した提案にすることが可能になりました。

とはいえ、相続人のなかに疎遠になっている方がおられる場合は、連絡を取った際、話の切り出し方や手続きの進め方に関しては、気配りが必要です。

早く手続きを進めることばかりを考え、配慮の足りない対応をしてしまうと、手続きが停止してしまうことにつながります。

このような状況になってから専門家に要請しても、こじれた話を再開するには、手間も費用もかなり必要です。

また、相続に強い士業の方でも、売却後の税金まで考えた売却や遺産分割をアドバイスできる方は多くありません。

かといって、費用の節約を目的にご自身で手続きをおこなった結果、相続人同士がもめたり、納税額が増えたりすると、節約どころではなくなります。

相続に加え、不動産売却にも実績のある専門家に依頼すると、トラブルの回避はもちろん、今回のような大幅な節税も可能です。

換価分割を利用した遺産分割をおこなおうとお考えのときに、疎遠になっている相続人がおられる場合は、相続と不動産の両方に詳しい専門家に相談してみましょう。

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この事例を解決した事務所