時効取得とは? 土地が20年で他人のものに? そうされないためには?

「時効取得」とは、10年もしくは20年といった一定期間、要件を満たしていれば所有権等を取得できることを言います。例えば、自分のものであったはずの不動産が知らぬ間に他人のものになっていたら……。「そんなこと、起きるわけがない」と考えるかもしれませんが、時効取得が成立するケースは意外に少なくはないのです。事例を見ながら時効取得を学んでいきましょう。

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時効取得とは?

時効取得とは、一定の期間、ある要件を満たした場合において、所有権等を取得することをいいます(民法１６２条)。時効取得は、大きく分けて2種類あります。1つは「一定の期間」が20年であるもの、もう1つは「一定の期間」が10年であるものです。それぞれの「要件」を見てみましょう。

「一定の期間」が20年であるものの要件

1. 所有の意思をもっていること
2. 他人の物を、平穏かつ公然に占有していること
3. その占有が20年間継続していること

⇒その他人の物の所有権等を取得する

「一定の期間」が10年であるものの要件

1. 所有の意思をもっていること
2. 他人の物を、平穏かつ公然に占有していること
3. 占有開始時に、善意で、かつ過失がないこと
4. その占有が10年間継続していること

⇒その他人の物の所有権等を取得する

以降、これらの要件に関して、少し細かく解説いたしましょう。

「所有の意思」とは

「所有の意思」とは、「所有者としての占有(自主占有)であること」をいいます。例えば、賃借人のように他人の物を借りて占有している場合(他主占有)は「所有の意思」は認められず、どれだけ占有しても時効取得は認められません。自分の所有物であるようにして占有している場合に、時効取得が認められるのです。なお、「所有の意思」があるかどうかは、占有を取得した原因や経緯によって、客観的に判断されます。例えば、他人の物を所有者以外の者から「売買」により取得した場合、本来の所有者が別の者であることを知っていても、購入した者には「所有の意思」が認められます。一方、他人から「賃借」した場合は、賃借した者が内心では返還するつもりなく自分の物にしようと考えていても、占有の原因が「賃借」である以上は、「所有の意思」は認められません。

「平穏かつ公然」とは

「平穏」とは、占有の取得や保持につき、暴行・脅迫などの違法行為を用いていないことをといい、「公然」とは、隠し事がない状態であることをいいます。

「善意、かつ過失がない」とは

善意かつ過失がない(無過失)とは、自己に所有権があるものと信じ、かつ、そう信じることについて過失がないことをいいます。

「20年(または10年)継続して占有する」とは

時効取得するためには、原則として20年間継続して占有していることが必要です。また、その占有が善意かつ無過失である場合には、10年間継続して占有していることで時効取得することができます。

なお、時効取得は「所有権」にのみ成立するものではありません。「所有権以外の財産権」についても、自己のためにする意思を以て、平穏かつ公然に権利を行使する者は、善意・無過失であれば10年、そうでなければ20年を経過したとき、その財産権を取得することができます(民法163条)。

時効取得が成立するケース

時効取得はどのような場合に成立し得るのでしょうか。以下、具体例を見てみましょう。

時効取得の要件が満たされると、その所有権等をとても簡単に取得されてしまいます。自分の権利が侵害されているのを長年放置していると、その権利が「時効取得」という法的な制度により奪われてしまうのです。「自分は大丈夫」とは思わずに、今一度、自身の権利が奪われてしまう可能性があるのかどうか、確かめてみることをおすすめします。

賃借人の賃貸物にも、時効取得は成立するのか

賃借人は、その賃借する土地や建物を20年間以上占有しても、時効取得することはできません。賃借人には時効取得の要件である「所有の意思」が客観的に認められないからです。時効取得するためには、客観的に「所有者として占有していること」が必要となるのです。

不法占拠者が占拠した土地などは、時効取得が成立する?

他人の土地を不法占拠している者であっても、その占有が暴行・脅迫などの違法行為を伴わない平穏・公然な占有であれば、時効取得が認められる可能性があります。自己の物をしっかりと管理していないと、不法占拠者に時効取得されてしまうこともあり得るのです。ご注意ください。

土地や建物の名義変更がされないまま購入者が死亡、時効取得成立する?

亡くなった父が生前購入し、建物を建てて暮らしていた土地の名義を確認したところ、購入前の前所有者名義のままになっていた、というケースです。この場合、父が「購入したこと」を証拠づける売買契約書などがあれば、前所有者から亡父名義への「売買」による所有権移転登記手続きを求めることができます。しかし、売買契約書など「購入したこと」を証拠づける書類が全く残っていない場合にはどうしたらよいでしょうか。

その場合、「売買」による所有権移転登記手続きを求めることは難しくなりますが、父の占有から時効取得の要件となる「一定期間(20年または10年)」が経過しているときは、「時効取得」を原因とする所有権移転登記手続きを求めることが可能です。購入当初の書類が残っていないからとすぐに諦めるのではなく、専門家に相談してみてください。解決できる可能性もあります。

別荘所有者は特に注意! 不法占拠に気付きにくく、時効取得が成立するケースも

別荘など管理の目が届かない物件は要注意です。不法占拠者が時効取得の要件を満たしてしまった場合、不法占拠者がその別荘等の所有権を取得してしまうおそれがあるからです。定期的に物件を見て回るなど、適切に管理することが重要です。

隣人との境界線トラブルは意外と多く、要注意!

建物を増築した際、増築した建物の一部が隣家との境界線を越えてしまっていた、というケースはままあります。このような場合、時効取得の要件を満たしていれば、境界線を越えてしまった建物の敷地部分に時効取得が成立することになります。もしも隣地の建物が増築工事を行い、自分側の敷地にはみ出している場合には、直ちにはみ出している部分について撤去させないと、将来、その土地部分が時効取得されてしまう可能性があるのです。建物が密集している地域などでは特にご注意ください。

時効取得を理解し、早期の対策を！

いかがでしょうか。このように時効取得をよくよく理解していくと、せっかくの権利が注意していないと意外と簡単に奪われかねないことが分かると思います。10年や20年というと長期間なので「そんな簡単に時効取得は起きないだろう」と考えていても、別荘のようにそもそも不法占拠に気付かなければ、20年という年月も経過してしまうものです。他にも隣人との境界線問題や、不動産の名義変更も時効取得になりやすいケースなので特に注意しましょう。

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