「時効取得」とは、10年もしくは20年といった一定期間、要件を満たしていれば所有権等を取得できることを言います。
例えば、自分のものであったはずの不動産が知らぬ間に他人のものになっていたら……。
「そんなこと、起きるわけがない」と考えるかもしれませんが、時効取得が成立するケースは意外に少なくはないのです。
事例を見ながら時効取得を学んでいきましょう。
1. 時効取得とは?
時効取得とは、一定の期間、ある要件を満たした場合において、所有権等を取得することをいいます(民法162条)。
時効取得は、大きく分けて2種類あります。
1つは「一定の期間」が20年であるもの、もう1つは「一定の期間」が10年であるものです。それぞれの「要件」を見てみましょう。
1-1 「一定の期間」が20年であるものの要件
- 所有の意思をもっていること
- 他人の物を、平穏かつ公然に占有していること
- その占有が20年間継続していること
⇒その他人の物の所有権等を取得する
1-2 「一定の期間」が10年であるものの要件
- 所有の意思をもっていること
- 他人の物を、平穏かつ公然に占有していること
- 占有開始時に、善意で、かつ過失がないこと
- その占有が10年間継続していること
⇒その他人の物の所有権等を取得する
以降、これらの要件に関して、少し細かく解説しましょう。
1-3 「所有の意思」とは
「所有の意思」とは、「所有者としての占有(自主占有)であること」をいいます。
例えば、賃借人のように他人の物を借りて占有している場合(他主占有)は「所有の意思」は認められず、どれだけ占有しても時効取得は認められません。
自分の所有物であるようにして占有している場合に、時効取得が認められるのです。なお、「所有の意思」があるかどうかは、占有を取得した原因や経緯によって、客観的に判断されます。
例えば、他人の物を所有者以外の者から「売買」により取得した場合、本来の所有者が別の者であることを知っていても、購入した者には「所有の意思」が認められます。
一方、他人から「賃借」した場合は、賃借した者が内心では返還するつもりなく自分の物にしようと考えていても、占有の原因が「賃借」である以上は、「所有の意思」は認められません。
1-4 「平穏かつ公然」とは
「平穏」とは、占有の取得や保持につき、暴行・脅迫などの違法行為を用いていないことをといい、「公然」とは、隠し事がない状態であることをいいます。
1-5 「善意、かつ過失がない」とは
善意かつ過失がない(無過失)とは、自己に所有権があるものと信じ、かつ、そう信じることについて過失がないことをいいます。
1-6 「20年(または10年)継続して占有する」とは
時効取得するためには、原則として20年間継続して占有していることが必要です。
また、その占有が善意かつ無過失である場合には、10年間継続して占有していることで時効取得することができます。
なお、時効取得は「所有権」にのみ成立するものではありません。
「所有権以外の財産権」についても、自己のためにする意思を以て、平穏かつ公然に権利を行使する者は、善意・無過失であれば10年、そうでなければ20年を経過したとき、その財産権を取得することができます(民法163条)。
2. 時効取得が成立するケース
時効取得はどのような場合に成立し得るのでしょうか。以下、具体例を見てみましょう。
【例】
Aが相続により取得した土地を長年放置していたところ、第三者が書類を偽造し、その土地を勝手にBへ売却していた。
Aは、Bがその土地に建物を建てて占有していることを知り、Bに対して明け渡しを求めた。
しかし、Bはその土地を自己の物として平穏・公然に20年間占有していたので、Aに対して時効取得した旨の主張をした。
そのため、AのBに対する明け渡しの請求は認められず、Aはその土地の所有権を失うことになってしまった。
時効取得の要件が満たされると、その所有権等をとても簡単に取得されてしまいます。
自分の権利が侵害されているのを長年放置していると、その権利が「時効取得」という法的な制度により奪われてしまうのです。
「自分は大丈夫」とは思わずに、今一度、自身の権利が奪われてしまう可能性があるのかどうか、確かめてみることをおすすめします。
2-1 賃借人の賃貸物にも、時効取得は成立するのか
賃借人は、その賃借する土地や建物を20年間以上占有しても、時効取得することはできません。
賃借人には時効取得の要件である「所有の意思」が客観的に認められないからです。
時効取得するためには、客観的に「所有者として占有していること」が必要となるのです。
2-2 不法占拠者が占拠した土地などは、時効取得が成立する?
他人の土地を不法占拠している者であっても、その占有が暴行・脅迫などの違法行為を伴わない平穏・公然な占有であれば、時効取得が認められる可能性があります。
自己の物をしっかりと管理していないと、不法占拠者に時効取得されてしまうこともあり得るのです。ご注意ください。
2-3 土地や建物の名義変更がされないまま購入者が死亡、時効取得成立する?
亡くなった父が生前購入し、建物を建てて暮らしていた土地の名義を確認したところ、購入前の前所有者名義のままになっていた、というケースです。
この場合、父が「購入したこと」を証拠づける売買契約書などがあれば、前所有者から亡父名義への「売買」による所有権移転登記手続きを求めることができます。
しかし、売買契約書など「購入したこと」を証拠づける書類が全く残っていない場合にはどうしたらよいでしょうか。
その場合、「売買」による所有権移転登記手続きを求めることは難しくなりますが、父の占有から時効取得の要件となる「一定期間(20年または10年)」が経過しているときは、「時効取得」を原因とする所有権移転登記手続きを求めることが可能です。
購入当初の書類が残っていないからとすぐに諦めるのではなく、専門家に相談してみてください。解決できる可能性もあります。
2-4 別荘所有者は特に注意! 不法占拠に気付きにくく、時効取得が成立するケースも
別荘など管理の目が届かない物件は要注意です。
不法占拠者が時効取得の要件を満たしてしまった場合、不法占拠者がその別荘等の所有権を取得してしまうおそれがあるからです。
定期的に物件を見て回るなど、適切に管理することが重要です。
2-5 隣人との境界線トラブルは意外と多く、要注意
建物を増築した際、増築した建物の一部が隣家との境界線を越えてしまっていた、というケースはままあります。
このような場合、時効取得の要件を満たしていれば、境界線を越えてしまった建物の敷地部分に時効取得が成立することになります。
もしも隣地の建物が増築工事を行い、自分側の敷地にはみ出している場合には、直ちにはみ出している部分について撤去させないと、将来、その土地部分が時効取得されてしまう可能性があるのです。
建物が密集している地域などでは特にご注意ください。
3. 時効取得を理解し、早期の対策を！
いかがでしょうか。
このように時効取得をよくよく理解していくと、せっかくの権利が注意していないと意外と簡単に奪われかねないことが分かると思います。
10年や20年というと長期間なので「そんな簡単に時効取得は起きないだろう」と考えていても、別荘のようにそもそも不法占拠に気付かなければ、20年という年月も経過してしまうものです。
他にも隣人との境界線問題や、不動産の名義変更も時効取得になりやすいケースなので特に注意しましょう。
また時効取得を含めた相続手続きのことは、司法書士や行政書士など相続手続きの専門家に相談することも１つの方法です。ぜひご検討を。
執筆者プロフィール
山下晋広
司法書士。2000年、司法書士試験合格。2004年、司法書士事務所を開業。所属する東京司法書士会では、調停センター運営委員、広報委員を担当。大学では文学部にて東洋哲学を学び、博物館学芸員を志しつつも、諸事情にて転身。現在、司法書士として研鑽を積む。主な業務は相続手続・不動産登記手続・企業法務・成年後見業務。
この記事の執筆者：つぐなび編集部
この記事は、株式会社船井総合研究所が運営する「つぐなび」編集部が執筆をしています。
2020年04月のオープン以降、専門家監修のコラムを提供しています。また、相続のどのような内容にも対応することができるように
ご希望でエリアで司法書士・行政書士、税理士、弁護士を探すことができます。
4．時効取得に関する解決事例
ケース1：【相続人が多い】不動産の名義変更を裁判における時効取得で行った解決事例
相談前
鹿児島市在住の方が亡くなり、相続人が20名程度存在し、代襲相続や数次相続の複雑な状況にありました。相談者が固定資産税を代納しているという状況でした。
相談後
相続人の確定を優先し、相談者への名義変更を依頼する手紙を提案。裁判による時効取得も視野に入れ、弁護士紹介を含めた対応を提案し、といった流れで解決をしました。
ケース2：固定資産税を払い続けて相続せずに時効所得となった事例
相談前
九州在住の70代の相談者が、亡姉夫婦の自宅の名義変更を放置し、固定資産税を代納している状況でした。姉夫婦に子供がおらず、相続人が多いため相続手続きを進められず、建物の老朽化による解体の必要性から、名義変更の相談を受けました。結果として、相続人が多く話がまとまらないため、放置してしまったという状況でした。
相談後
相続人が多いことが判明し、相続人の確定作業が必要と判断。行政書士と連携し戸籍を収集し、相談者の姉とその夫の相続人が12名いることを確認しました。家系図を作成し、相談者に確認を求めた結果、連絡先不明の相続人がいるものの、相続人の把握が完了したといった流れで解決をしました。
ケース3：祖父名義の土地、父名義の不動産の相続において名義変更に対応した解決事例
相談前
依頼者の父親が建物、祖父が土地を所有していましたが、土地の名義変更は70年間放置されていました。父親からの建物相続手続きを進める中で、土地の名義が祖父のままであることに気付いた依頼者が相談に訪れました。土地の名義変更に伴う相続手続きが必要という状況でした。
相談後
まず相続人を確定し、14名のうち13名と依頼者が直接連絡を取ることになりました。市が土地の一部を買い取りたいという提案があり、売却代金を分配することで相続人全員が合意。弊事務所が作成した遺産分割協議書に全員が署名押印し、無事に登記申請が完了したといった流れで解決をしました。
