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相続税節税のために不動産投資した際の6つの失敗事例とは?

更新日:2020.04.01

相続税節税のために不動産投資した際の6つの失敗事例とは?

相続税を節税させるために不動産投資が効果的だ!という話を聞いたことがあるかもしれません。正しい不動産投資を行えば多額の相続税を節税することができ、かつ、将来の安定した収入が入るため、上手に不動産投資をすることができれば非常に効果的です。しかし、不動産投資を検討する前には、失敗事例も押さえておく必要があるでしょう。

今回は、不動産投資した際の失敗事例をご紹介します。不動産投資を成功させるためにも失敗事例を学ぶことが非常に大切になります。

1.新築ワンルームの購入が失敗理由に。

問題

ワンルームマンションを購入することで、相続税の節税が行えます。

※『新築』でも『中古』でも投資不動産を購入することで、節税することができます。

節税の仕組みは、こちらをご参照ください。

しかし、新築マンションの場合は、マンション自体の価値が急落してしまうリスクがあります。

新築のマンションは販売促進費等が上乗せされて販売されているため、高い金額を出さなければ購入することができません。

新築のマンションをどなたかが購入し、その後すぐ売却されたとしても、平均として2割程度価値が下がると言われております。

【ここまでのポイント】

・新築物件は、新築であるというプレミアムが付いているため価値が高く、中古となった数年後に販売しようとすると価値が大幅にさがっているケースが多い。

・投資効率を考えると、新築よりも中古がよい。

・相続税の節税ができても、資産効率が悪ければ結果的に損してしまう可能性もある。

 

【投資するための豆知識】

投資用の不動産を購入する場合には、新築を購入するよりも中古の購入をオススメします。中古は、新築に比べると価値が下がりにくいためです。

・東京23区

・駅から徒歩10分以内

・ワンルームマンション

の要件を満たした中古のワンルームマンションであれば、新築のワンルームマンションと取得できる家賃収入にはほとんど差がありません。

よって、相続税の節税対策のために投資用不動産の購入を検討しているのであれば、中古のワンルームマンションが最もオススメでしょう。

 

2.投資場所の選択を間違えて失敗した事例

これから人口の減少によって、地方や郊外はどんどん人が減り、大都市に集まってくると言われております。もちろん地方や郊外でも、交通機関が整備されることで価値が上がる物件もあるのですが、地方や郊外で投資用不動産を購入することは非常にリスクを伴います。

【よくある失敗事例】

地方の大学の近くにアパートを購入し、大学生に貸すことにしました。

最初は黒字だったのですが、大学の移転によって大幅に入居者が減少し、想定した半分も家賃が入ってこないケースも多いようです。

 

節税対策のために不動産を購入し相続税を節税できたとしても、想定した家賃を大幅に下回ってしまえば損失のほうが大きくなる可能性もあるでしょう。

ちなみに、地方から都心に移動した大学を記載しておきます。

無題

参照元:日本財託

この現状をみて頂ければ、地方の大学生の入居を見込んで投資用不動産を購入することは非常にリスクがあることがわかって頂けるでしょう。

3.サブリース契約をして失敗した事例

不動産

サブリース契約とは

①不動産会社が不動産の所有者から物件を借ります。

②不動産会社は借りた物件を入居者へ貸します。

①で、不動産の所有者は、不動産会社が物件を借りてくれるので、空室リスクはなくなります。

しかし、もちろん不動産の所有者が直接入居者に貸したときよりも手取りの家賃が下がります。入居者が入らなければ、不動産会社の希望通りの家賃で貸してしまうため、想定家賃よりも大幅に手取りの家賃額が下がる可能性があります。

つまり、サブリース契約は毎月の家賃は保証されますが、その家賃の金額が非常に少なくなるリスクを背負うことになるため、サブリース契約をした不動産会社次第では大損となってしまう可能性もあります。

結論をいえば、不動産投資をするのであればサブリース契約だけは避けたほうが良いということです。

購入から、借主の募集、管理まですべてサポートしてくれる不動産会社を選ぶべきでしょう。

4.通常よりも高い利回り物件に投資した際の失敗事例

不動産の利回りは、高いものから低いものまでたくさんありますが、利回りの高い方い物件は、その分リスクがあるので利回りが高く設定してあるのです。

空室リスクは高いが、常に入居者がいることを前提にすれば利回りが高くなる物件があったとします。一か八かで投資したい方には良いのかも知れませんが、リスクを負って損する可能性が高いので、確実に家賃収入を得たいのであれば高い利回り商品に手をつけるべきではないでしょう。

5.高級マンションに投資したことによる失敗事例

高級マンションは、ワンルームマンションに比べると空室期間が長期化しやすい傾向にあります。また、高級マンションであるため、設備の一部を交換する際に高額の請求をされるケースも目立ちます。エアコンの交換費用が100万円以上というケースも頻繁にあります。

  • 空室期間の長期化
  • 設備交換費用が高額

というリスクによって、投資に失敗してしまう方も多いです。

6.一軒家を購入して、投資した場合の失敗事例

一軒家を購入して投資する場合には、高級マンションと同じでリフォーム代が高額になり投資としては失敗となってしまうケースが多いです。また、ファミリー向けの投資不動産となりますので、引っ越しシーズンを逃してしまうと入居者がなかなか見つからないことが多いため、投資としては失敗に終わるケースも多いようです。

もちろん1度入居すると、長期間入居される方が多いため利点もありますが、高額のリフォーム代やタイミングを逃すと入居者が見つかりにくいというリスクを抱えることになります。

まとめ

相続税の節税を考慮して、不動産投資を考える方は大勢おります。しかし、このような失敗事例を知っておかなければ逆に損してしまう可能性もありますので、どのようなケースで投資が失敗してしまうのかを把握しておくことが大事でしょう。

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複数のプロフェッショナルへ一括で簡単に相談依頼ができます。自分に合った物件や投資方法をアドバイスしてくれるでしょう。

 

 

この記事の監修者

 

グッドブリッジ税理士法人 大橋裕之

税理士 大橋裕之

所属:東海税理士会沼津支部(登録番号:8435)

出身:静岡市沼津市

経歴:1997年(平成 9年)税理士試験に合格

専門:相続税、創業融資

「つぐなび」の運営は、1970年創業の株式会社船井総研ホールディングス(東証1部上場、証券コード:9757)の経営コンサルティング事業を担う株式会社船井総合研究所が行っています。…もっと見る

船井総合研究所は、相続分野において700事務所にものぼる全国の弁護士・税理士・司法書士といった士業事務所のコンサルティングを行っており、その長年のノウハウをもとに「つぐなび」を2020年に開設いたしました。
現在、全国的に高齢人口の急速な増加を続けており、総人口は減少していく一方で、高齢者人口は2040年まで増え続けると予測されています。それに伴い、相続財産をめぐるトラブルも増加、複雑化していることが喫緊の課題となっており、さらに、問題を未然に防ぐための遺言や民事信託などの生前対策のニーズも年々高まっています。 「つぐなび」では、相続でお困りの皆様が、相続の”プロ”である専門家と一緒に相続の課題解決をしていけるようサポートいたします。

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