「相続した実家に建物が未登記だった…これって問題なの？」 と悩んでいませんでしょうか。
未登記建物は、相続後に放置すると法律・税金・売却などで大きなトラブルになる可能性があります。
記事では、未登記物件を相続した際の具体的なデメリットとやるべき対処法をわかりやすく解説します。
目次
1.相続した未登記建物を放置したあなたの身に降りかかること
建物を未登記のままにしておくと、金銭上、そのほかの様々なデメリットがあります。一つひとつ紹介していきます。相続した未登記建物を放置すると、あなたの身に様々な問題が降りかかります。
法的な手続きだけでなく、将来的な処分（売却など）についても、大きな支障が生じる可能性があります。 金銭上、そのほかの様々なデメリットがあります。一つひとつ紹介していきます。
1-1 所有権を証明できない
登記は所有権の存在を法的に証明するものです。
そのため、未登記の場合その建物をあなたが所有していることを証明できず、誰も分かりません。具体的には以下のような支障が出ることが予想されます。
売買、融資を受けるための担保設定などに支障
未登記の建物は、当然ながら売却して買主に所有権を移転することも、融資を受ける際に担保として登記することもできません。たとえ、融資をしたいという金融機関やその建物を購入したいという人がいたとしても、相手側の所有権や担保権も登記されないままになるため、ここで紹介するようなさまざまなデメリットを受けることになります。
そもそも登記がされていないことで、「本当にあなたの所有物なのか」と疑われる可能性があります。そうした建物を購入したり、担保として受け入れたりする人はほとんどいないでしょう。その結果、売却や融資を受けることが非常に困難になります。
第三者に権利をうばわれてしまうリスク
登記は所有権があることをほかの人に知らせ、取引の際の確認を簡単にするものです。
そのため、その未登記建物に関して、利害関係がある第三者が登記を行うと、たとえその人が、あなたの所有権の存在を知っていたり、知らなかったことに落ち度があったとしても、その登記が認められます。
登記をしておけば、こうしたトラブルに発展する可能性はなくなります。
1-2 過去の固定資産税、都市計画税の追徴を受ける可能性がある
登記は、所有権があることを他人に知らせ、売買などの取引を円滑に行うための重要な手続きです。
そのため、未登記の建物について利害関係のある第三者が先に登記をしてしまうと、たとえその人があなたの所有権の存在を知っていたり、本来知るべき注意義務を怠っていた場合でも、その登記が優先されてしまう可能性があります。
たとえば、借地上に未登記の建物を所有していた場合に、土地の所有者が第三者に土地を売却すると、借地権は引き継がれず、立ち退きを求められ、建物の解体・撤去が必要になるケースもあります。
しかし、事前に登記をしておけば、こうしたトラブルを未然に防ぐことができます。
1-3 固定資産税の軽減を受けられない
宅地（住宅地）にかかる固定資産税は、建物が建っている場合に限り、課税額が1/6に軽減される特例があります。
しかし、建物が未登記の場合、登記上は「建物が存在しない」とみなされるため、この軽減措置を受けることができません。
そのため、固定資産税の負担を減らすためにも、できるだけ早めに建物の登記を行うことが望ましいでしょう。
1-4 過料をとられる
未登記のままにしておくと、税金だけでなく、不動産登記法違反により課徴金（過料）が科される可能性もあります。法律上、未登記建物には最大で10万円の過料が定められています。
これまで実際に過料が科された事例はほとんどないとされていますが、近年は特に相続した際に不動産の名義を変更しないまま放置されることが社会問題として注目されていることから、2024年4月から相続登記が義務化されました。
2.未登記建物を相続した際にできる３つの対処法
そんなやっかいな未登記建物の対処法には主に三つあります。それぞれの特徴をご紹介します。
2-1 登記をする
最も一般的な対処方法は、相続登記を行うことです。
未登記の建物は法律上「存在していないもの」とみなされるため、通常の相続手続きに加えて、まず建物の存在を法的に示す「表題部の登記」が必要になります。
この表題登記は、特に専門的な知識と技術を要するため、通常は土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
2-2 建物を解体する
未登記になってい建物を解体してしまうという方法もあります。
登記がされていなくても、相続した事実があれば建物の解体は可能です。ただし、他に所有権を主張する人がいないかを事前に確認したうえで進めるようにしましょう。
解体後は、「家屋滅失届」という、建物がなくなったことを示す届出書を市区町村に提出する必要があります。これを出さないと、建物が存在するものとみなされ、引き続き固定資産税が課されるおそれがあります。
固定資産税の還付を求める手続きは手間がかかるため、解体後は速やかに家屋滅失届を提出しましょう。
2-3 一時的に所有変更届を出す
登記や解体をすぐに行うのが難しい場合には、「未登記建物所有者変更届」を提出するという方法もあります。これは、地元の市区町村に提出する書類です。
この届出を提出すると、相続人に対して固定資産税が課されるようになります。
各自治体によって書式や名称は異なり、「未登記家屋所有者変更届」や「家屋補充課税台帳登録名義人変更届」などと呼ばれています。提出時には、遺産分割協議書や戸籍謄本など、相続を証明する書類の添付が必要です。
ただし、この届出はあくまで固定資産税の課税名義を変更するためのものであり、法務局で行う登記とは異なります。そのため、この手続きを行っても法的な所有権を証明することはできません。
この届出はあくまで納税上の混乱を避けるための一時的な措置であり、根本的な解決にはなりません。できるだけ早い段階で、登記または建物の解体といった正式な対応を行うようにしましょう。
3.未登記建物の登記に必要な手続き
先述の通り、未登記建物の相続にはいくつか特殊な手続きが必要です。その流れと費用をご紹介します。各手続きで専門家に依頼する場面があるため、それも紹介します。
１.未登記建物の価値の確定
相続人が複数いる場合には、遺産分割を行う必要があります。しかし、遺産の中に未登記の建物が含まれていると、本来登記簿で確認できるはずの面積や構造などの情報がないため、その建物の価値を正確に把握することが難しくなります。
価値が不明確なままでは、公平な分割が困難になるため、不動産鑑定士に建物の評価を依頼する必要があるかもしれません。
また、遺産分割の結果を正式に記録する「遺産分割協議書」の作成については、司法書士や行政書士に依頼するのが安心です。相続人が1人だけであれば、これらの手続きは不要です。
ただ、司法書士は不動産の登記手続きも同時にできるので、不動産の名義を変更する場合には、司法書士に依頼するとよいでしょう。
２.表題部の登記 建物の存在を法務局に知らせる
未登記建物の場合、まずは「その建物が存在していること」を法務局に知らせる必要があります。これを「表題部の登記」といい、未登記建物に特有の手続きです。
表題登記に必要な書類を個人で揃えるのは難しいため、通常は土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
土地家屋調査士への依頼費用は、建物の規模や構造、新旧の状態、図面作成の要否などによって異なりますが、おおよそ8万円〜15万円程度が目安です。状況が複雑な場合や測量が必要なケースでは、さらに高額になることもあります。
なお、戸籍謄本などの公的書類を取得する際には、別途実費がかかる点にも注意が必要です。
相談すべき専門家一覧
今まで見てきたように、手続きは複雑で、素人の手には負えないかもしれません。そのため、それぞれの場面で専門家に依頼することになるでしょう。これまで紹介したものも含め、場面ごとに相談すべき専門家を紹介します。
1.戸籍謄本の収集等 ～ 司法書士、土地家屋調査士
相続にあたっては、たとえ建物を解体する場合であっても、他の相続人や権利を持つ人がいないかを確認する必要があります。
その確認のためには、被相続人の戸籍謄本を収集し、相続関係を明らかにすることが重要です。
こうした手続きに不安がある場合は、司法書士、土地家屋調査士に相談するとスムーズです。（相続人の確定）
2.遺産分割、権利登記 ～ 司法書士・不動産鑑定士
相続人が一人で単独相続する場合は、権利登記のみを行えば問題ありません。しかし、相続人が複数いる場合は、これに加えて遺産分割協議を行い、その内容を証明する「遺産分割協議書」を作成する必要があります。
協議書の作成や権利登記については、司法書士に依頼すると安心です。中には、戸籍謄本の収集なども含めてパックで対応してくれる事務所もあります。
なお、遺産分割をめぐってトラブルが起きそうな場合は、弁護士に相談・依頼することを検討しましょう。
また、前述の通り、遺産分割には各財産の価値を正確に把握することが重要です。未登記建物が含まれている場合には、その評価が難しいため、不動産鑑定士に鑑定を依頼するのが望ましいでしょう。
３.表題部の登記 ～ 土地家調査士
未登記建物を相続する際には、まず建物の存在を法務局に知らせる『表題登記』が必要になります。
この手続きでは、建物の構造や面積など、詳細な情報の提出が求められ、専門家である土地家屋調査士の専門性が不可欠です。
こうした情報を正確に調査し、登記簿を作成するには専門的な知識が必要なため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。調査をもとに、正式な登記手続きを進めてもらいましょう。
4.未登記建物が発生してしまう原因とは？
そもそも未登記建物は、なぜ未登記になってしまうのでしょうか。また、未登記建物を所有しているかどうか、確認する方法はあるのでしょうか。
主に三つの原因があります。
1.自己資金で建てたため、必要がなかった
かつては、自分の資金だけで建物を建てることが珍しくなく、住宅ローンを利用しないケースも多くありました。
住宅ローンを組む場合は、所有権や抵当権を登記によって証明する必要がありますが、自己資金で建てた場合にはその必要がなくなります。
その結果、「登記が面倒」「費用がかかる」といった理由から、建物が未登記のまま放置されてしまうケースが少なくありません。
2.増築部分の登記を忘れた
登記簿の表題部（建物の情報を記載する部分）には、建物の面積や構造などが記載されるため、新築時だけでなく、増築を行った際にも登記内容を更新する必要があります。
しかし、実際には新築時に一度登記を済ませたものの、増築部分の登記を忘れてしまうケースも少なくありません。
その結果、建物の一部だけが未登記の状態になっていることがあります。
3.罰則が弱い
先述のとおり、表題登記を怠ったことによる過料（罰金）は、これまでほとんど科された例がありません。そのため、登記費用をかけたくない、あるいは手続きが煩雑だという理由から、あえて登記を行わずに済ませているケースもありました。
しかし、前半で説明したように、未登記のままでは多くのデメリットが生じる可能性があります。こうしたリスクを避けるためにも、建物の登記は早めに行うことが望ましいといえるでしょう。
5.未登記建物の相続でよくある質問
Q.未登記建物は相続登記義務化の対象ですか？
A.義務化の対象外です。
相続登記の義務は「権利登記」に対するものであり、この義務が課されるのは、すでに表題登記がされている建物の所有者に限られます。つまり、そもそも法的に存在が認められていない未登記の建物については、相続登記義務化の対象外となります。
とはいえ、相続に関係なく、不動産登記法第164条により、所有者には登記を行う義務があるとされています。そのため、未登記建物であっても、放置せず早めに登記しておくことが望ましいでしょう。
Q.自分の建物が未登記か確認する方法はありますか？
A.二つの確認方法があります。
1.建物の全部事項証明書を請求する。
全部事項証明書は、法務局が発行する書類で、不動産に関する登記情報のすべてが記載されています。登記の履歴も含まれているため、その不動産の権利関係を明確に把握することができます。
この証明書の申請を行っても情報が出てこない場合は、登記簿自体が存在しないということになり、その不動産が未登記であることが確認できます。
2.固定資産税の納税通知書を確認する。
建物が未登記であっても、自治体は所有者を把握したうえで固定資産税の納税通知書を送付してきます。
納税通知書には「課税明細書」が同封されており、その中にある「家屋番号」の欄を確認してください。ここが空欄になっている場合は、その建物が未登記である可能性が高いと考えられます。
ただし、この方法は完全ではありません。自治体側の登録ミスや記載漏れがある場合もあるため、確実に調べたい場合は、先にご紹介した「全部事項証明書の取得」で確認するのがより確実です。
まとめ
相続した建物が未登記のままだと、
- 売却や融資ができない
- 所有権を第三者に奪われる可能性がある
- 税金をさかのぼって請求される
- 固定資産税の軽減が受けられない
- 最大10万円の過料が科されることもある
など、多くのリスクがあります。
対応方法としては、
①表題部の登記を経由して相続登記をする
②建物を解体する
③一時的に所有変更届を出す
の3つがあり、状況に応じて選ぶ必要があります。
登記には表題登記など専門的な手続きが必要なため、司法書士や土地家屋調査士などの専門家への相談がおすすめです。
未登記かどうかは、法務局で登記簿を確認するか、納税通知書で判断できます。
放置せず、まずは現状確認と専門家に相談することをお勧めします。建物の存在を法務局に知らせる『表題登記』は土地家屋調査士、そして所有権を明確にする『権利登記』は司法書士といったように、それぞれの専門家が果たすべき役割があります。
早めの相談が将来のトラブル防止につながります。
この記事の監修者：福田 俊一
代表 福田 俊一 司法書士
司法書士福田事務所は、浦和駅から徒歩5分、埼玉県庁からも徒歩圏内にある便利な立地です。相続登記や不動産売却はもちろん、戸籍収集から一貫してサポート、遺言書の作成、生前対策にも柔軟に対応しています。相続セミナーの講師経験もあり、地域に根ざした信頼と実績が強みです。
