相続した空き家を駐車場にするのは得？メリット・デメリット、やり方も一緒に紹介

相続した空き家、「とりあえず駐車場にしようかな…」と考えていませんか？

駐車場にすれば手軽に収益化できると思われがちですが、税金や収支、トラブルのリスクなど意外な落とし穴もあります。

本記事では、空き家を駐車場にする際のメリット・デメリット、費用、手続き、注意点を徹底解説します。

1.相続した空き家、放置するリスクとは？

1-1 固定資産税がかかり続ける

空き家を放置する場合、固定資産税がかかり続けます。固定資産税の計算方法は以下の通りです。

小規模住宅用地（200㎡以下）に建つ、ある家の場合の例です。

土地評価額：1,200万円 → 課税標準額 = 1,200万円 × 1/6 = 200万円

家屋評価額：1,000万円 → 課税標準額 = 1,000万円（※軽減なし）

合計課税標準額：200万円（土地）＋1,000万円（家屋）＝1,200万円

固定資産税：1,200万円 × 1.4％ = 16万8,000円

この例の場合、

一般的に固定資産税は年に4回納期があります。分割支払いと一括払いがあります。

※固定資産税の税率は自治体によって異なる場合があります。「1.4％」という税率はあくまで例示です。

1-２ 特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍に

空き家のまま放置しておくと、住宅用地の特例が受けられず、特定空き家に指定される恐れがあります。

特定空き家に指定されると、その土地の固定資産税が最大6倍に、都市計画税がかかる地域の場合、都市計画税が最大3倍になってしまいます。

1-３ 管理されていないことで近隣トラブルの原因に

空き家が放置されている場合、ゴミが放置されてしまったり、資材の劣化によりネズミが発生し近隣住民に迷惑になる恐れがあります。

また、第三者による不法侵入や無断利用により、騒音やゴミの放置、建物の損壊といった様々なトラブルが発生する原因となります。

2.相続した空き家を駐車場にするデメリット

2-1 固定資産税の増加

相続した空き家を駐車場にする場合、建物が解体され滅失したり、駐車場として住宅以外の用途に利用されることで、これまで適用されていた住宅用地の特例が解除され、土地の固定資産税が増加します。

小規模住宅用地（200㎡以下）の場合、課税標準額が1/6に軽減されていたものが軽減なしとなるため、理論上は最大6倍になります。

一般住宅用地の場合でも、1/3に軽減されていたものが軽減なしとなるため、最大3倍となります。また、都市計画税も同様に住宅用地の特例が解除されることで税負担が増加します。家屋の固定資産税には住宅用地の特例はありません。

2-2 場所によっては赤字になる

例えば、空き家が駅や商業施設から近い場所であると、多くの利用者が見込め、収益が安定することが予想されます。

しかし、駐車場の需要があまりない場所だと、利用があまり見込めないことがあります。その結果、運営費だけがかかり、赤字になることがあります。

2-3 トラブルのリスク

管理委託をしていない場合、駐車場の管理が行き届かないことによるトラブルが発生するリスクがあります。

例えば、駐車料が支払われていない、駐車場内での事故、また駐車場内でのゴミや騒音による近所とのトラブルなどがあります。

3.相続した空き家を駐車場にするメリット

3-1 初期投資が安い

飲食店や民泊、賃貸として運営するよりも初期投資費用が安く済むのは駐車場の大きな魅力です。

民泊や賃貸住宅を運営する場合、リノベーションやリフォームを行う必要があり、初期費用が多くかかってしまう場合がありますが、駐車場の初期費用はそれほどではありません。

初期投資が小さいと、回収不能になるリスクは低くなります

3-2 管理が容易

建物を利用する運営よりも、管理が簡単で管理費用も安く済みます。

駐車場の管理業務としては、

• 利用者からの集金
• 設備点検
• 清掃
• トラブル対応
• 決算・確定申告

などが挙げられます。

また、管理会社に業務委託をすれば、さらに容易になります。

管理会社に業務委託をする場合には、業務委託料は賃料収入の約5～10％が相場です。業務委託をする範囲は選ぶことができます。

特にトラブル対応については、24時間運営の場合、24時間対応しなければならないので、業務委託をすることがおすすめです。

また、駐車場経営をしている会社に土地を借り上げてもらい、定期的に賃料を得るという方法もあります。管理方法については後の章で詳しく解説します。

3-3 早期の収益化が見込める

また、初期投資額が他の運用方法に比べて安く済むことから、利益を上げられるスピードも早いことが多いです。

特に、駐車場が駅や商業施設などから近い場合、利用者が多くなり、すぐに収益化できる可能性が高くなります。

駐車場の運営方式として、主に月極駐車場とコインパーキングがあります。それぞれの方式で初期投資が少し異なるので注意しましょう。

4.駐車場を設置する際に必要な経費

4-1 空き家の解体費

空き家の解体費用は、所在地や建物の構造・面積、使われている資材によって大きく変わります。一般的には延床面積が30坪程度の木造住宅であれば、解体費用は100万円から200万円の範囲です。

道幅が狭いなどの理由で重機が入れない場所であったり、アスベストなどの資材が使われている場合は解体費用が数百万円にのぼることもあります。

解体費用の見積もりは、複数の業者からとることをおすすめします。

4-2 駐車場の設置費

駐車場の設置費には以下の2つの要素が関わります。

1.土地の舗装・整地費用

駐車場の舗装・整地の仕方には砂利、アスファルト、コンクリートなどがあり、それぞれ費用が異なります。

また、駐車場として運営するためには除草などの作業も必要で、それらの費用もかかります。

2.コインパーキング機材設置

コインパーキングを整備するためには、コインパーキング専用の機材を用意しなければなりません。

コインパーキングで用いられる機材には、料金精算機、ロック板、監視カメラなどがあります。

✅ コインパーキング設置に必要な主な機材と費用一覧

月極駐車場の運営なら看板とライン引きだけでも可

コインパーキングと異なり、月極駐車場には特殊な機材は必要ありません。防犯対策として、監視カメラを設置する場合もありますが、基本的には立て看板の整備と、路面の舗装とライン引きだけで運用することができます。

駐車場賠償責任保険の加入もおすすめ

駐車場賠償責任保険とは、駐車場でもし事故が発生してしまったときに発生する修繕費をカバーしてくれる保険のことです。

例えば、駐車場ではこのような事故があります。

• 駐車場の看板が落下して、利用車に損害を与えてしまった
• 駐車場の機材を壊されてしまった
• 駐車場内で自動車同士が衝突してしまった

このような事故が起きてしまった場合、駐車場賠償責任保険が適用されます。

5.相続した空き家を駐車場にするまでの流れ

相続された空き家を駐車場として活用するまでには、いくつかの段階と検討事項が存在します。

単に建物を壊して舗装すれば良いというわけではなく、法規制の確認や事業計画の策定など、多岐にわたる準備が必要となります。

まず、最初に重要なステップとなるのが現状の把握と計画です。相続した空き家の状況を詳細に確認し、どのような駐車場として活用していくかの基本的な方針を定める必要があります。

①土地の把握

空き家の土地が、本当に駐車場経営に向いているのか周辺の交通状況などから判断します。

②関連法規の確認

駐車場経営には様々な法規制が関わります。

都市計画法: 用途地域による駐車場の設置制限、建ぺい率や容積率などが影響します。

建築基準法: 一般的に更地を駐車場にする場合は、建築物ではないため建築基準法は直接的には適用されないことが多いです。ただし、擁壁や舗装などが工作物として扱われる可能性はあるため、工作物としての規制を受ける可能性があります。

自治体の条例: 各自治体によって、駐車場設置に関する独自のルールが定められている場合があります。

消防法: 一定規模以上の屋内駐車場や機械式駐車場の場合は、消防法の規制を受ける可能性があります。

道路法・道路交通法：出入口の接続先が道路であるため、歩道や車道と接続について確認する必要があります。

騒音規制法：騒音規制法の直接の対象ではありませんが、自治体の条例で規制がある場合や、近隣住民とのトラブル防止の観点から対策を検討することが望ましいです。

③事業方針の決定

駐車場の種類と規模の検討:

月極駐車場とするか、コインパーキングとするかによって、必要な設備や管理方法が大きく異なります。

月極駐車場

月極駐車場とは、利用者と1か月単位で契約して、決まった賃料を得る仕組みです。契約していない車は駐車をすることができません。

コインパーキング

コインパーキングとは、時間ごとに料金を区切って利用者から収入を得る仕組みです。通常料金と深夜最大料金などを分けることによって、利用者の需要に合わせた料金設定をすることが可能です。

一般的には、繁華街など人通りが多い場所ではコインパーキングの方が利益を見込みやすいです。

一方で、住宅地など人通りが落ち着いている場所や、定期的な利用者が見込める場所は月極駐車場の方が利益を見込みやすいとされます。

また、収容台数やターゲットとする車両サイズなども検討が必要です。

綿密な事業計画の策定: 初期費用（解体、整地、舗装、設備導入など）と維持費用（固定資産税、管理費、修繕費など）を見積もり、予想される収入（賃料、利用料金など）から収支計画を立て、事業としての採算性を慎重に評価します。

専門家への相談: 必要に応じて、不動産業者、解体業者、舗装業者、駐車場管理会社、税理士、司法書士などの専門家に早めに相談し、アドバイスを得ることが重要です。

④空き家の解体

信頼できる解体業者を選定し、契約を締結します。解体工事前には、近隣住民への挨拶やライフラインの停止手続きを忘れずに行いましょう。解体工事後は、廃材が適切に処理されているかを確認します。

⑤駐車場の整備

駐車場の種類や予算に合わせて舗装方法を選定します。アスファルト舗装、コンクリート舗装、砂利敷きなどが考えられます。舗装工事と同時に、区画線、車止め、反射板などの安全設備も必要によっては、設置しておくと良いでしょう。

コインパーキングとする場合は、精算機、ロック板、ゲート、監視カメラ、照明などの設備導入も必要になります。最後に、駐車場の名称や料金、利用方法などを明記した看板を設置します。

⑥関係機関での手続き

建設リサイクル法に基づく届出: 一定規模以上の解体工事を行う場合は、事前に自治体への届出が義務付けられています。

駐車場法に基づく手続き: 一定規模以上の駐車場を設置する場合は、事前に都道府県の公安委員会への届出が必要となる場合があります。月極駐車場や小規模なコインパーキングの場合は該当しないことが多いです。

固定資産税の変更手続き: 建物の滅失登記後、土地の固定資産税評価額が変更となるため、自治体の税務課への連絡が必要です。念のため連絡しておくことを推奨します。

⑦駐車場の管理・運営

自主管理、不動産業者への委託、駐車場管理会社への委託など、最適な管理方法を決定します。

月極駐車場の場合は、利用者募集を行い、賃貸契約を締結します。

コインパーキングの場合は、周辺の相場などを考慮して料金を設定します。開設後も、定期的な清掃や除草、設備のメンテナンスを行い、駐車場を良好な状態に保つことが重要です。また、利用者からの問い合わせやトラブルにも適切に対応する必要があります。

⑧まとめ

相続した空き家を駐車場にする道のりは長く、多くのステップと検討事項が存在します。

しかし、適切な計画と手続きを行うことで、土地の有効活用に繋がり、安定した収入源となる可能性を秘めています。

各段階で専門家の意見を聞きながら、慎重に進めていくことが成功への鍵となるでしょう。

6.相続した空き家を駐車場以外に活用する方法

6-1 更地売却

更地売却とは、空き家を完全に解体した後の何もない土地を売ることです。

空き家を解体しただけで終わりではなく、空き家を解体するときに出る破片や木くずなども処分して、まっさらな土地に整地して売り出すのが基本です。

多くの解体業者は、解体の依頼を出すと整地作業までやってくれますが、念のため、解体業者に確認しておくと良いでしょう。

6-2 賃貸住宅への建て替え

空き家を賃貸住宅に建て替える、またはリフォームをして貸し出すというのも1つの手です。

しかし、賃貸事業の場合、人口が多いなど、住宅需要が大きい地域でないと収益性はあまり望めません。

さらに、更地売却や駐車場経営に比べて、初期費用がかかります。

賃貸住宅への建て替えには、解体費用と建築費用を合わせて2200万円から4000万円程度かかります。また、リフォームには1000万円から2500万円ほどかかります。

更地収益性を考慮したうえで事業計画を綿密に立てることをすすめます。

必要によっては専門家に相談するのも良いでしょう。

6-3 太陽光パネルの設置

空き家解体後の太陽光パネルの設置には、立地条件や補助金制度などに大きく依存します。

しかし、そうした条件が整い、その上で経営計画が適切であれば、十分な事業性が見込めます。

一方で、補助金なしを前提として太陽光パネルの設置費用を回収するまでに約11年～13年間かかります。災害や経年劣化などによって、パネルのメンテナンス費用がかさむとさらに回収期間が遅れることになります。

このように、太陽光パネル事業は長期的な視点に立った経営が求められる事業となります。

もし、設置を検討する場合は設置業者や専門家と話し合い、本当に向いているのか判断すると良いでしょう。

6-4 トランクルームの設置

トランクルームを設置する方法もあります。注意点は以下の通りです。

初期費用として、本体の購入に６０万円から１００万円ほど、設置に８０万円から１００万円がかかります。

また、トランクルームは立地によって需要が大きく異なります。例えば、オフィス街の近くであれば会社や法人向けの需要が強く、住宅街の近くであればファミリー層や趣味のスペースが欲しい方向けの需要が強い、といった具合です。

周辺の市場調査を行ったうえでどのようなトランクルームにしていくのか、どれくらいの範囲を業務委託するのか判断すると良いでしょう。

7.空き家を駐車場にする際のチェックリスト

計画・調査段階

複数業者から見積もりを取得して比較する

　費用やサービス内容を比較し、信頼できる業者を選定。

周辺の駐車場の稼働状況を調査する

　競合となる駐車場の台数・稼働率・料金などを確認。

周辺の交通状況を調べる

　交通量や一方通行の有無、入りやすさ・出やすさを確認。

管理・運営体制

管理方法を明確にする（自主管理 or 委託管理）

　委託する場合は管理会社の選定や費用も検討。

収支・将来見通し

長期的な収支シミュレーションを行う

　初期費用、維持費、想定収益を見積もり、採算性を確認。

まとめ

空き家の活用、駐車場という選択肢は魅力的です。初期費用を抑えつつ、管理の手間も比較的少ないというのは大きなメリットです。

特に、建物の老朽化が進んでいる空き家であれば、解体して駐車場にするのは賢い土地活用と言えるでしょう。

ただ、駐車場経営には立地条件や周辺の交通状況が非常に重要です。安易に「手軽だから」と決めるのではなく、まずは土地の特性や地域の駐車ニーズをしっかりと見極めることが大切です。

また、実際に駐車場として活用する際には、工事費用はもちろん、固定資産税がどう変わるのか、月極駐車場にするかコインパーキングにするかなど、運用方法による収益性の違いを具体的に試算することが重要です。

事前にしっかりと収支シミュレーションを行い、現実的な見通しを持つようにしましょう。

もし、ご自身で判断がつかない場合や、将来の相続なども含めて検討したいということであれば、不動産や相続に詳しい司法書士に相談することをおすすめします。

専門家の知識や経験を借りることで、あなたの土地にとって本当に最適な活用方法を見つけることができるはずです。

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この記事の監修者：松島竜一

Aimパートナーズ司法書士事務所

代表 松島竜一 司法書士

北海道札幌市で活躍されている松島竜一先生は、司法書士歴10年以上の経験豊富な先生です。勤務時代から多忙な事務所で幅広い業務を担当されており、独立後は税理士や社労士、行政書士などと連携したグループ事務所で、依頼者にとって安心できるワンストップ体制を築いていらっしゃいます。

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