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相談前：【借地権付不動産を換価分割により分配する際のサポートをしたケース】

家族のいない叔父様がお亡くなりになった方からのご相談

被相続人は配偶者もお子さんもいらっしゃらないことから、兄弟姉妹と甥姪の5名が相続人。
相続財産は自宅兼賃貸アパート以外ほとんどなく、預貯金残高もわずか。
遺産分割は物件を売却した代金を分配する方針。
ただし、賃貸借契約中であり、土地は借地であることから、手続き方法がわからないとのお話。

加えて、相談者は他の相続人と面識もなく、相続手続きなど説明を上手くできるか心配。
そのため、手続きを公平な第三者である当事務所に依頼したいと来られました。

▼問題点
・相続不動産を早期売却により代金を分配する方針ではあるが、土地は借地のため、相続登記する際、地主に確認のうえ名義変更しなければならない。
・自宅兼アパートは賃貸借契約中であり、売却する際には賃貸人変更手続が必要。
・借地権付物件を契約期間中に処分する場合、地主に買取を依頼するか、第三者への売却になるが、どちらのメリットが大きいかを確認して方針を決定すべき。
・一般向けに売却するには、借地権付かつ賃貸借契約中である当該物件は難航が予想されるため、近隣住民への販売活動や不動産会社による買取も視野に入れる必要あり。
・第三者への売却では、地主に事前に承諾を得ることと承諾料の支払いが発生する。
・相続人同士の関係性が希薄であり、複数回連絡を取って手続きをおこなうことは無理な状況。

相談後：借地権付不動産を換価分割する際の取り扱いについて

▼当事務所からおこなった提案の内容
相続財産の大部分が不動産の場合、相続人のなかに利用する人がいないときは、売却して代金を分配する方法が最も簡単で公平な遺産分割になります。

しかし、借地権付物件の場合や建物を賃貸借契約に利用しているときは、更地や空き家の売却のように簡単におこなうことはできません。

注意点として、借地権は相続登記の対象にならないことです。

建物の相続登記（名義変更）する前に、地主に対して借地人の名義変更手続きが必要です。

また、建物を第三者に売却する際は、事前に地主の承諾を得ること、そのときに借地権価格の約10%を承諾料として支払います。

その他、賃貸物件を売却するときは、入居者との賃貸借契約もそのまま引き渡すことになり、経営を引き継ぐことはできません。

そのため、入居者に対して契約条件や期間の他、敷金や保証金、滞納家賃に関しても個別に確認する作業が必要です。

相続手続きとはいえ、入居者との面識もなく、アパート経営の経験のない相続人には大きな負担になります。

加えて、今回の事例では、相続人のなかに相談者と面識のない方もいることから、売却手続きに関する説明から公平な第三者に任せることをご希望です。

そこで、当事務所からすべての相続人から、不動産売却手続き代理に関する委任をいただき、相続並びに売却手続きをおこなうこととしました。

その際、賃貸借契約や借地物件の売却に強みのある、経験豊富な不動産会社との提携もおこないました。

この他、賃貸中や借地物件の売却では、どのように売るかもポイントです。

通常の不動産であれば、不動産会社をとおして一般（エンドユーザー）に対して広告などで販売活動をおこないます。

しかし、借地物件では毎月の地代の支払いの他、契約更新や建て替えをおこなうごとに更新料や承諾料が発生し、長期保有を目的とする人には不向きです。

また、購入しようとしても、住宅ローンがとおりにくいため、断念するケースも少なくありません。

そのうえ、賃貸物件を買い取る際、住宅ローンの対象にはできないこともあり、不動産を運用しない一般の方が購入するのは難しいのが実情です。

一般向けの売却が困難なときは、売却価格は安くなりますが、不動産買取会社に依頼する方法も使えます。

今回、すべての相続人が価格よりも短期間での売却を希望しておられたことから、不動産会社への売却を目指すことになりました。

そこで、はじめに地主に買取を打診し、次に近隣住民、それでも売却できないときは複数の買取会社に見積りを依頼し、最も条件の良い会社に売却する方針を決定しました。

▼提案に対する結果
・戸籍謄本から遺産分割協議書の手配をおこない、売却するための相続登記を済ませました。
・地主に対し、借地の名義を変更する手続きを完了しました。
・相続物件を多く手掛ける不動産会社と協力し、地主や近隣住民に買い取りを持ちかけました。
・物件の購入を希望する人がなかったことから、仲介業者を介して複数の買取会社に入札への参加を打診しました。
・入札の結果、最高額を提示した不動産買取会社と売買契約の締結をおこない、現況での早期売却を完了しました。
・売却完了後、手続きに要した費用を精算し、それぞれの相続人に分配を実施しました。
・物件の入居者に対し、賃貸人変更通知を新旧所有者の連名にておこないました。
・売却前に自宅部分の室内整理および内見の立ち合いを含む売却にかかる手続きのすべての代行とサポート対応をしました。
・物件の売却による譲渡所得が発生したことから、翌年の確定申告が必要になり、必要書類を揃え、担当の税理士を紹介しました。

事務所コメント：換価分割する際の注意点

相続により不動産を所有しても、利用するつもりもないことから、早期に手放したいと考える方は多くいます。

とはいえ、借地や賃貸物件の場合は通常の不動産と異なり、売却する際には注意が必要です。

必要な確認や手続きをおこなわないと、後でトラブルになることもあるため、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要になります。

そこで、売却を依頼する不動産会社を探そうとネットで検索すると多くの会社にヒットしますが、借地や相続物件に精通しているかを見極めることはできません。

このように、ご自身で希望する不動産会社を見つけるのが困難なときは、相続や不動産を多く手掛ける司法書士などの専門家に相談するのもおすすめです。

相続に精通した専門家は、売却に関する相談への対応件数も多いことから、実績豊富な信頼できる不動産会社を把握しています。

この他、相続人が疎遠な場合や人数が多いときなどは、やり取りだけでかなりの負担になるため、売却手続きから公平な第三者に任せることも検討しましょう。

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この事例を解決した事務所